Les banques suisses prêteront à des acheteurs étrangers non résidents. Mais les termes sont plus stricts, les exigences en matière d'équité sont plus élevées et les demandes de documentation sont plus importantes que pour les résidents suisses. Comprendre ces règles avant de commencer à chercher fait gagner du temps et empêche la mauvaise surprise de découvrir que votre budget est plus petit que ce que vous pensiez.
Pour le tableau complet du financement (y compris les résidents suisses et les acheteurs en espèces), consultez le guide de financement complet.
Les chiffres clés
Prêt à la valeur (LTV)
| Type d'acheteur | LTV maximum | Actions minimales |
|---|---|---|
| Résident suisse, résidence principale | 80 % | 20 % |
| Résident suisse, résidence secondaire | 60-70 % | 30-40 % |
| Acheteur étranger non-résident | 50-65 % | 35-50 % |
La LTV pour les non-résidents est généralement de 50 à 65 % de la valorisation de la banque (et non du prix d'achat). Cette distinction compte énormément.
L'écart de valorisation
Les banques suisses apprécient la propriété alpine de manière prudente. Ils utilisent des modèles HEDONIC et des données de vente comparables, et ils appliquent une "réduction alpine" qui reflète :
- Moins de liquidités par rapport à la propriété de la ville
- Modèles de demande saisonnière
- Risque géographique concentré
- Transactions comparables limitées dans le segment du luxe
L'impact pratique : Une propriété que vous achetez pour 12 millions de CHF peut être évaluée par la banque à CHF 9-10 millions. Si la banque offre 60 % de LTV sur leur évaluation :
| Article | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat | 12 000 000 CHF |
| Valorisation bancaire | CHF 9 500 000 |
| Hypothèque maximale (60 % de la valorisation) | CHF 5 700 000 |
| Équité requise | 6 300 000 CHF |
| LTV effectif sur le prix d'achat | 47,5 % |
Vous prévoyez d'avoir besoin de 40 % de fonds propres (CHF 4,8 millions d'emplois). Vous avez en fait besoin de 52,5 % (6,3 millions de CHF). Cet écart attire de nombreux acheteurs étrangers.
Que faire : Demandez à la banque leur évaluation indicative de votre propriété cible avant de vous engager. Mieux encore, soyez pré-approuvé avant de commencer à regarder sérieusement.
Ce que les banques exigent
Documentation
Les banques suisses exigent une documentation complète de la part d'emprunteurs non résidents. Attendez-vous à fournir :
Financière :
- Relevés bancaires (12 à 24 mois, tous les comptes)
- Investment portfolio statements
- Déclarations de revenus (2 à 3 ans, depuis votre pays d'origine)
- État des actifs et passifs (bilan personnel)
- Preuve de sources de revenus (contrats d'emploi, relevés de dividendes, revenus de pension, revenus de location d'autres propriétés)
- Lettre de votre banque confirmant la relation et le statut
Personnel :
- Copie du passeport
- Preuve d'adresse (facture utilitaire, relevé bancaire)
- CV ou biographie professionnelle (certaines banques le demandent)
- Détails de l'achat de votre propriété en Suisse (contrat d'achat ou contrat de réservation)
Juridique (pour les acheteurs de Lex Koller) :
- Autorisation de Lex Koller ou confirmation qu'elle est en cours
- Déclaration d'utilisation prévue (maison de vacances personnelle, non investissement locatif)
Le test d'abordabilité
Les banques suisses appliquent un test de résistance pour garantir que vous pouvez assurer le service de l'hypothèque même si les taux augmentent :
- Taux de stress : généralement de 4,5 à 5 % (quel que soit le taux réel que vous paierez)
- Amortissement : La banque suppose que l'hypothèque sera réduite à 65 % dans les 15 ans
- Coûts d'entretien : assumé à environ 1 % de la valeur de la propriété par an
- Fardeau maximal : Les frais de logement calculés ne doivent pas dépasser environ un tiers de votre revenu brut
Pour les non-résidents, la Banque peut actualiser votre revenu en devises de 10 à 20 % pour tenir compte du risque de change.
Exemple :
| Article | Montant |
|---|---|
| Mortgage amount | CHF 5 000 000 |
| Intérêt de taux de stress (5%) | CHF 250 000/an |
| Amortissement (à 65 % sur 15 ans) | ~CHF 70 000/an |
| Entretien (1% de CHF 10M de propriété) | CHF 100 000/an |
| Coûts totaux de logements calculés | CHF 420 000/an |
| Revenu brut requis (x3) | CHF 1 260 000/an |
Si votre revenu est de 800 000 £, la banque peut le réduire à un équivalent de 900 000 000 000 000 £. Vous auriez besoin de démontrer des actifs ou des revenus supplémentaires.
Risque de change
L'hypothèque est libellée en CHF. Si vos revenus sont dans une autre devise, vous portez un risque de change :
- CHF/GBP : a fluctué entre 1,05 et 1,30 ces dernières années. Un déplacement de 15 % dans la mauvaise direction augmente votre versement hypothécaire de 15 %.
- CHF/EUR : a varié de 0,93 à 1,10. Le CHF a structurellement apprécié contre l'EUR.
- CHF/USD : variait de 0,85 à 1,02.
Stratégies :
- Couverture naturelle : Si vous avez des revenus suisses ou des actifs libellés en CHF, ceux-ci compensent le risque de change
- Contrats à terme sur les devises : Vous pouvez verrouiller les taux de change pour les futurs paiements hypothécaires, bien que cela ait un coût
- Captitudes plus importantes : La réduction de l'hypothèque réduit votre exposition au CHF
- Acceptez le risque : Si vous croyez en la force à long terme en CHF (beaucoup le font), la valeur réelle de votre dette peut diminuer avec le temps dans votre devise locale
Mortgage Types for Foreign Buyers
Les mêmes produits sont disponibles que pour les résidents suisses, mais les tarifs peuvent comporter une prime :
| Type | Taux indicatif (mi-2026, non-résident) | Notes |
|---|---|---|
| Saron (variable) | ~0,9-1,3 % | Se réinitialise périodiquement. Coût inférieur, mais exposé aux changements de tarifs. |
| Fixe 5 ans | ~0,8-1,2 % | Serrure modérée. populaire pour la prévisibilité. |
| Fixe 10 ans | ~1,8-2,1 % | Verrouillage plus long. taux plus élevé, mais certitude. |
Premium non-résident : Attendre des taux de 0,1 à 0,3 % au-dessus des taux de résidents suisses publiés. La prime exacte dépend de votre profil, de la propriété et de votre relation avec la banque.
Pour la plupart des acheteurs non résidents, nous recommandons un taux fixe de 5 ou 10 ans. La certitude vaut la modeste prime par rapport à Saron, surtout lorsque vous gérez la propriété de l'étranger et que vous ne voulez pas de surprises.
Que les banques prêtent aux non-résidents
Banques universelles suisses
UBS est le prêteur dominant du segment du luxe suisse. Après avoir absorbé le Credit Suisse en 2023, ils ont la plus grande équipe dédiée aux propriétés de villégiature et aux prêts non résidents.
Raiffeisen et les banques cantonales (y compris Bekb, la Banque cantonale de Berne) prêtent également aux non-résidents, bien que leur appétit et leur expérience avec la propriété alpine de luxe varient.
Banques privées
Pour les clients de l'UHNW, Julius Baer, Lombard Odier, Pictet et Vontobel peuvent proposer un financement hypothécaire dans le cadre d'une relation de gestion de patrimoine. Les termes sont généralement plus flexibles :
- LTV plus élevé (potentiellement 65-70% pour les clients importants)
- Moins d'obstacles de documentation (la banque connaît déjà votre situation financière)
- Tarification des relations (taux compétitifs liés aux actifs sous gestion)
Le compromis : vous devez généralement détenir un portefeuille de placements important auprès de la banque (souvent CHF 5-10 millions d'euros).
Banques internationales
HSBC, Barclays, JP Morgan et d'autres banques internationales avec des opérations de banque privée suisses prêtent sur la propriété suisse pour leurs clients existants. Les termes sont dépendants des relations et varient considérablement.
Le processus de candidature
Ligne du temps
| Étape | Durée |
|---|---|
| Demande initiale et soumission de la documentation | 1 à 2 semaines |
| Examen et évaluation de la banque | 2 à 4 semaines |
| Offre indicative | 1 semaine après examen |
| Approbation formelle | 1 à 2 semaines après l'acceptation de l'offre |
| Total | 4 à 8 semaines |
Démarrez le processus hypothécaire en parallèle de votre recherche de propriété, pas après avoir trouvé une propriété. La pré-approbation vous donne la certitude et renforce votre position de négociation.
Conseils pour une application fluide
- Préparez les documents tôt. Recueillir 24 mois de relevés bancaires, 3 ans de déclaration de revenus et un état complet des actifs avant d'approcher la banque.
- Soyez transparent sur les sources de revenus. Les banques suisses sont minutieuses. Les revenus non divulgués ou les actifs découverts ultérieurement entraîneront des retards.
- Utilisez un courtier hypothécaire si vous ne connaissez pas la banque suisse. Un courtier indépendant peut s'adresser à plusieurs banques et négocier en votre nom.
- Facteur de l'écart de valorisation. Ne présumez pas que la banque va valoriser la propriété au prix d'achat. Budget pour un déficit de 10 à 20 %.
- Considérez l'ensemble de la relation. Si vous déplacez des actifs de placement en Suisse, discutez-en avec la banque aux côtés de l'hypothèque. Une relation plus large peut améliorer vos conditions.
Exigences d'amortissement
Les banques suisses exigent que vous réduisiez (amortir) l'hypothèque à 65 % de la valeur de la propriété dans les 15 ans. Après cela, la dette restante peut rester en place indéfiniment (vous ne payez que des intérêts).
Pour les non-résidents à partir de 50 à 65 % de LTV, l'exigence d'amortissement peut être minimale ou nulle (vous êtes déjà à ou près de 65 %).
Deux méthodes :
- Amortissement direct : Les paiements réguliers réduisent le solde hypothécaire
- Amortisation indirecte : Les paiements sont versés dans un compte de pension du Pilier 3 A (non disponible pour les non-résidents) ou un autre véhicule d'épargne mis en gage
Pour les non-résidents, l'amortissement direct est l'approche standard.
Foire aux questions
Un non-résident peut-il obtenir un prêt hypothécaire en Suisse ? Oui. Attendez-vous à 50 à 65 % de LTV sur la valorisation de la banque, une documentation complète et des taux légèrement supérieurs aux tarifs des résidents suisses.
De combien de dépôt ai-je besoin ? 35 à 50 % du prix d'achat, peut-être plus si la banque valorise la propriété en dessous du prix d'achat (commune dans la propriété alpine).
Ai-je besoin d'un compte bancaire suisse ? Oui. Les paiements hypothécaires et les frais de propriété sont traités via un compte bancaire suisse. Ouvrez-en un au début du processus.
Puis-je obtenir un prêt hypothécaire dans ma monnaie d'origine ? Non. Les hypothèques foncières suisses sont libellées en CHF. Vos remboursements sont en CHF, quelle que soit la devise de votre revenu.
Et si j'effectuais déjà une banque avec UBS ou une autre banque suisse ? Les clients existants reçoivent généralement de meilleures conditions : un traitement plus rapide, une LTV potentiellement plus élevée et des tarifs compétitifs. Discutez de l'hypothèque dans le cadre de votre relation bancaire globale.
Est-il préférable d'acheter de l'argent ou de la finance ? Pour les résidents fiscaux suisses, le maintien d'un prêt hypothécaire peut être fiscalement avantageux (déduction hypothécaire). Pour les non-résidents, l'avantage fiscal est limité, mais le financement préserve la liquidité des autres investissements. Voir analyse complète.
Pour une conversation confidentielle sur votre recherche ou votre vente, contactez The Gstaad Collection.
Sources :