Als ausländischer Käufer ein Chalet in Gstaad erwerben

Wenn Sie kein Schweizer sind, ist der Kauf von Immobilien in Gstaad möglich, enthält jedoch Regeln, die in den meisten anderen Ländern nicht vorhanden sind. Der Prozess unterscheidet sich erheblich je nach Nationalität, Ihrem Aufenthaltsstatus in der Schweiz und ob Sie ein Grundhaus oder eine Ferienimmobilie kaufen.

Dies ist der Leitfaden, den wir jedem internationalen Käufer vor der ersten Besichtigung wünschen. Es deckt den rechtlichen Rahmen, die praktischen Schritte und die Dinge ab, die die Leute überraschen.

Die erste Frage: Was kann man eigentlich kaufen?

Dies hängt ganz von Ihrem Status ab:

EU/EFTA-Staatsangehörige mit C-Erlaubnis

Sie werden mit einem Schweizer Staatsbürger identisch behandelt. Sie können alles kaufen: freistehende Chalets, Wohnungen, Grundstücke. Keine Einschränkungen, keine Genehmigung erforderlich.

EU/EFTA-Staatsangehörige mit einer B-Erlaubnis

Sie können eine Primärwohnung ohne Lex Koller-Zulassung kaufen. Dies bedeutet ein Zuhause, in dem Sie als Hauptadresse leben werden. Wenn Sie ein zweites Zuhause oder eine Ferienimmobilie wünschen, benötigen Sie die Lex Koller-Berechtigung und haben die gleichen Einschränkungen wie nicht ansässige Käufer.

Ausländer (keine Schweizer Genehmigung)

Sie benötigen Lex Koller Autorisierung und können nur kaufen:

• Wohnungen und angrenzende Objekte (keine freistehenden Chalets)
• In ausgewiesenen Touristenzonen
• Innerhalb der kantonalen Quote
• Bis ca. 200 m² Nettowohnfläche und 1.000 m² Grundstück

Drittstaatsangehöriger mit einer B-Erlaubnis

Sie können einen Hauptwohnsitz kaufen, in dem Sie wohnen werden. Für alles andere benötigen Sie die Lex Koller-Autorisierung. Hinweis: Der Bundesrat hat dies im Jahr 2026 verschärft und ggf. auch für Ankäufe in der Erstaufenthaltsbewilligung beantragt.

Drittstaatsangehöriger mit C-Genehmigung

Gleich wie Schweizer Staatsangehörige. Keine Einschränkungen.

Schritt für Schritt: Der Kaufprozess für ausländische Käufer

Schritt 1: Verstehen Sie Ihr Budget in Schweizer Franken

Die Gstaad-Immobilie wird in Schweizer Franken bewertet. Wenn Ihr Vermögen in Euro, Pfund oder Dollar liegt, ist der Wechselkurs Teil Ihrer Anschaffungskosten. Der CHF hat sich gegenüber Euro und Pfund in den letzten zehn Jahren deutlich gestärkt, was bedeutet, dass der Frankenbetrag überschaubar aussieht, aber der umgerechnete Betrag Sie überraschen kann.

Budget über den Kaufpreis hinaus:

• Notar- und Grundbuchgebühren: ca. 1-1,5% des Kaufpreises in Kanton Bern
• Überweisungssteuer: 1,8% im Kanton Bern
• Agenturprovision: Wird normalerweise vom Verkäufer bezahlt (2-3%), aber bestätigen Sie dies
• Lex Koller-Antragskosten: Verwaltungsgebühren, relativ gering
• Rechts- und Beratungsgebühren: Variable

Gesamtakquisitionskosten über dem Kaufpreis: ungefähr 3-5%.

Schritt 2: Bestimmen Sie, was Sie kaufen können

Bevor Sie mit dem Anzeigen von Immobilien beginnen, legen Sie Ihre Rechtsposition fest. Wir tun dies mit jedem neuen internationalen Kunden, bevor wir uns ein einzelnes Chalet ansehen. Es macht keinen Sinn, sich in ein freistehendes Chalet im Oberbort zu verlieben, wenn Ihr Aufenthaltsstatus bedeutet, dass Sie es nicht kaufen können.

Wenn Sie die Genehmigung von Lex Koller benötigen, wenden Sie sich an die Kantonsbehörde (oder Ihren Berater), ob ein Kontingent verfügbar ist. Die Zuteilung der Gemeinde Saanen ist begrenzt, und der Zeitpunkt der Anwendung auf den Kontingentzyklus ist von Bedeutung.

Schritt 3: Finden Sie die richtige Eigenschaft

Der Gstaad-Markt unterscheidet sich von den meisten Immobilienmärkten:

• Ein grosser Teil der Immobilien verkauft sich abseits des Marktes. Die besten Immobilien werden häufig über private Netzwerke gehandelt, bevor sie jemals auf einem Portal erscheinen. Durch die Zusammenarbeit mit einem gut vernetzten lokalen Berater erhalten Sie Zugriff auf diese Möglichkeiten. Weitere Informationen hierzu finden Sie unter Off-Market-Chalets in Gstaad .
• Versorgung ist strukturell eingeschränkt. Das Zweitwohnungsgesetz bedeutet, dass praktisch keine neuen Ferienhäuser gebaut werden. Was existiert, ist alles, was es geben wird.
• Betrachtungen sind saisonal. Eigenschaften zeigen am besten in ihrer natürlichen Jahreszeit: Chalets im Winter mit Schnee, Terrassen im Sommer mit Aussicht. Viele Käufer besuchen in beiden Jahreszeiten, bevor sie sich verpflichten.

Schritt 4: Angebot machen und reservieren

Sobald Sie eine Eigenschaft gefunden haben, geht der Prozess relativ schnell:

1. Verbales Angebot über Ihren Berater oder direkt an den Verkäufer des Verkäufers
2. Reservierungsvereinbarung (Reservierungsvereinbarung): Eine schriftliche Vereinbarung zum vereinbarten Preis, in der Regel mit einer Anzahlung von CHF 50.000-200.000, in Abhängigkeit vom Immobilienwert. Dies ist in der Regel nicht erstattungsfähig.
3. Due Diligence Zeitraum: Überprüfen Sie den Grundbucheintrag, die Baugenehmigungen, die Zonierungsklassifizierung, alle Dienstbarkeiten oder Belastungen sowie den rechtlichen Status der Unterkunft gemäss dem Second Homes Act.

Schritt 5: Beantragen Sie die Lex Koller-Autorisierung (falls erforderlich)

Wenn Sie eine Genehmigung benötigen, geht der Antrag an die Behörde des Kantons Bern. Ihr Notar kümmert sich um die Einreichung. Typische Bearbeitungszeit: 4-8 Wochen.

Die Anwendung erfordert:

• Identitäts- und Nationalitätsnachweis
• Finanzdokumentation (Fondsnachweis)
• Objektdetails und Kaufvertrag
• Bestätigung Die Unterkunft befindet sich in einer ausgewiesenen Touristenzone
• Bestätigung Die ausländische Eigentumsobergrenze im Gebäude wurde nicht erreicht

Schritt 6: Notartermin

Alle Schweizer Immobilientransaktionen werden über einen Notar abgeschlossen. Im Kanton Bern der Notar:

• Liest den Kaufvertrag an beide Parteien vor (dies ist gesetzlich vorgeschrieben)
• Verifiziert Identitäten
• Sammelt den Kaufpreis (im Treuhandkonto gehalten)
• Sendet die Übertragung an das Grundbuch (Grundbuch)

Der Notartermin selbst dauert 1-2 Stunden. Sie können persönlich teilnehmen oder eine Vollmacht an einen Vertreter erteilen.

Schritt 7: Grundbuch und Fertigstellung

Nach der Notarbestellung bearbeitet das Grundbuch den Transfer. Dies dauert 2-4 Wochen im Kanton Bern. Sobald der Eintrag abgeschlossen ist, sind Sie der rechtliche Eigentümer.

Gesamtzeitplan vom angenommenen Angebot zum Eigentum: In der Regel 8-16 Wochen, abhängig davon, ob die Lex Koller-Autorisierung erforderlich ist und die Bearbeitungszeit des Grundbuchamtes.

Finanzierung als ausländischer Käufer

Schweizer Banken finanzieren Immobilienkäufe von ausländischen Käufern, jedoch zu anderen Konditionen als für Einwohner:

• Darlehen zu Wert (LTV) für Nicht-Einwohner: In der Regel 50-65%, was bedeutet, dass Sie 35-50% als Bareinzahlung benötigen. Dies ist deutlich höher als die 20% der Schweizer Einwohner typischerweise benötigen.
• Währung: Sie können über einige Banken in CHF, EUR, GBP oder USD finanzieren. Die Finanzierung in einer anderen Währung als CHF birgt das Wechselkursrisiko.
• Zinsen: Schweizer Saron-Hypotheken stehen ebenso zur Verfügung wie Festzinsoptionen. Die Schweizer Hypothekenzinsen waren historisch niedriger als in den meisten anderen Ländern.
• Dokumentation: Schweizer Banken benötigen umfangreiche Unterlagen: Steuererklärungen, Kontoauszüge, Einkommensnachweis und manchmal eine vollständige Vermögenserklärung.

Eine detaillierte Anleitung finden Sie unter Finanzierung eines Immobilienkaufs in Gstaad .

Was überrascht ausländische Käufer

Nach jahrelanger Zusammenarbeit mit internationalen Käufern überraschen dies die Menschen konsequent:

Der Kauf von Immobilien gibt Ihnen keine Residenz

Der Kauf einer Immobilie in der Schweiz erteilt Ihnen keine Aufenthaltserlaubnis. Dies sind völlig getrennte Prozesse. Wenn Sie in der Schweiz leben möchten, müssen Sie sich selbständig für eine Genehmigung qualifizieren.

Die kalkulierte Mietwertsteuer

Auch wenn Sie Ihre Immobilie nie vermieten, besteuert Sie die Schweiz auf die theoretischen Mieteinnahmen, die sie erzielen könnte (Eigenmietwert). Dies gilt für alle Immobilienbesitzer, Schweizer oder ausländische, und sind eine aussagekräftige jährliche Kosten.

Die Preise verstehen sich pro Quadratmeter, nicht pro Quadratfuss

Wenn Sie von einem Markt kommen, der Quadratfuss verwendet, denken Sie daran, dass 1 m² = 10,76 m² ist. Ein Preis von CHF 30.000/m² beträgt ca. 3.300 / sq ft zu aktuellen Wechselkursen.

Schneeräumung liegt in Ihrer Verantwortung

Chalet-Besitzer sind dafür verantwortlich, ihre Zugangswege und Gehwege schneefrei zu halten. Für abwesende Eigentümer bedeutet dies, einen Wartungsservice zu beauftragen. Es ist nicht optional: Die Gemeinde kann Ihnen die Freigabe in Ihrem Namen in Rechnung stellen.

Der Markt bewegt sich leise

Es gibt kein Schweizer Äquivalent von Rightmove oder Zillow mit umfassenden Angeboten. Viele Transaktionen finden durch Mundpropaganda statt. Wenn Sie nur auf Portalen suchen, sehen Sie nur einen Bruchteil des Marktes.

Häufige Fehler zu vermeiden

1. Ansicht von freistehenden Chalets, die Sie nicht kaufen können. Legen Sie zuerst Ihre Rechtsposition fest.
2. Unterschätzte Gesamtkosten. Die Anschaffungskosten von 3-5% plus laufende Steuern und Wartung summieren sich erheblich.
3. Finanzierung vor der Suche nicht sichern. Schweizer Banken haben strenge Kriterien für ausländische Käufer. Holen Sie sich eine Finanzierungszusage, bevor Sie ein Angebot machen.
4. Die Auswirkungen des Second Homes Act ignorieren. Wenn Sie eine als "Zweitheim" eingestufte Immobilie kaufen, gibt es Einschränkungen, wie Sie sie verwenden und ändern können.
5. Einkauf ohne lokale Beratung. Die Kombination aus Lex Koller, dem Second Homes Act und Gstaads Off-Market-Kultur bedeutet, dass dies kein Markt ist, auf dem Sie alleine navigieren können.

Häufig gestellte Fragen

Wie viel Einzahlung benötige ich als ausländischer Käufer? Für die Finanzierung durch eine Schweizer Bank erwarten Sie 35-50% des Kaufpreises als Eigenkapital. Typisch im Angebotsstadium ist eine Reservierungskaution von CHF 50'000-200'000.

Kann ich ein freistehendes Chalet als Ausländer kaufen? Nur wenn Sie eine Schweizer C-Genehmigung oder eine EU/EFTA B-Genehmigung haben und die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz ist. Nicht ansässige Ausländer können keine freistehenden Chalets kaufen.

Wie lange dauert der gesamte Prozess? Von der ersten Anzeige bis zum Besitz der Schlüssel: In der Regel 3-6 Monate, einschliesslich Immobiliensuche, Verhandlung, Lex Koller-Anwendung (falls erforderlich), Notar und Grundbuch.

Muss ich für den Kauf in die Schweiz kommen? Sie können die Vollmacht für den Notar ernennen. Wir empfehlen jedoch dringend, die Unterkunft persönlich zu besuchen, ideal sowohl im Sommer als auch im Winter.

Was sind die laufenden Kosten für den Besitz von Immobilien in Gstaad? Über die Hypothekenzahlungen hinaus: Grundsteuern, kalkulierte Mietwertsteuer, Versicherung, Wartung, Schneeräumung und Immobilienverwaltung, wenn Sie ein abwesender Eigentümer sind. Budget CHF 30'000-80'000+ pro Jahr je nach Objektgrösse und Nutzungsmuster.

Für ein vertrauliches Gespräch über Ihre Suche oder Ihren Verkauf wenden Sie sich an Kontaktieren Sie The Gstaad Collection .

Quellen:

• Steuerlösung: Können Ausländer Immobilien in der Schweiz kaufen?
• Lindemann-Gesetz: Schweiz Immobilien 2026 Guide
• Neho: Kauf und Verkauf von Immobilien in der Schweiz
• Schlüsselwährung: Kosten für den Verkauf von Immobilien in der Schweiz