Acheter un chalet à Gstaad en tant qu'acheteur étranger

Si vous n'êtes pas suisse, l'achat d'une propriété à Gstaad est possible, mais vient avec des règles qui n'existent pas dans la plupart des autres pays. Le processus diffère considérablement selon votre nationalité, votre statut de résidence en Suisse et si vous achetez une maison principale ou une propriété de vacances.

C'est le guide que nous souhaitons à tous les acheteurs internationaux de lire avant leur premier visionnage. Il couvre le cadre juridique, les étapes pratiques et les choses qui prennent les gens au dépourvu.

La première question : que pouvez-vous réellement acheter ?

Cela dépend entièrement de votre statut :

National EU/AELE avec un permis C

Vous êtes traité de la même manière qu'un citoyen suisse. Vous pouvez acheter n'importe quoi : chalets détachés, appartements, terrains. Aucune restriction, aucune autorisation n'est requise.

National EU/AELE avec un permis B

Vous pouvez acheter une résidence principale sans autorisation Lex Koller. Cela signifie une maison dans laquelle vous vivrez comme adresse principale. Si vous souhaitez une résidence secondaire ou une propriété de vacances, vous avez besoin d'une autorisation Lex Koller et faites face aux mêmes restrictions que les acheteurs non résidents.

Étranger non résident (pas de permis suisse)

Vous avez besoin d'une Autorisation Lex Koller et ne pouvez acheter que :

• Appartements et propriétés attenantes (chalets non détachés)
• Dans les zones touristiques désignées
• Au sein du quota cantonal
• Jusqu'à environ 200 m² de surface habitable nette et 1 000 m² de terrain

Ressortissant d'un pays tiers avec un permis B

Vous pouvez acheter une résidence principale dans laquelle vous vivrez. Pour toute autre chose, vous avez besoin d'une autorisation Lex Koller. Remarque : Le Conseil fédéral a proposé de resserrer cette situation en 2026, nécessitant potentiellement une autorisation, même pour les achats de résidence primaire.

Ressortissant d'un pays tiers avec un permis C

Identique aux ressortissants suisses. Aucune restriction.

Étape par étape : le processus d'achat pour les acheteurs étrangers

Étape 1 : Comprenez votre budget en francs suisses

La propriété Gstaad est fixée en francs suisses. Si votre richesse est en euros, en livres ou en dollars, le taux de change fait partie de votre coût d'achat. Le CHF s'est considérablement renforcé par rapport à l'euro et à la livre au cours de la dernière décennie, ce qui signifie que le montant en franc peut sembler gérable, mais que le montant converti peut vous surprendre.

Budget au-delà du prix d'achat :

• Frais de notaire et de registre foncier : Environ 1 à 1,5 % du prix d'achat à Canton de Berne
• Taxe de transfert : 1,8 % à Canton de Berne (Handänderungssteuer)
• Commande d'agent : généralement payé par le vendeur (2 à 3 %), mais confirmez-le.
• Frais de candidature de Lex Koller : Frais administratifs, relativement mineurs
• Frais juridiques et de conseil : variable

Coûts d'acquisition totaux supérieurs au prix d'achat : à peu près 3 à 5 %.

Étape 2 : Déterminez ce que vous pouvez acheter

Avant de commencer la visualisation des propriétés, établissez votre position juridique. Nous le faisons avec chaque nouveau client international avant de consulter un seul chalet. Il ne sert à rien de tomber amoureux d'un chalet détaché à Oberbort si votre statut de résidence signifie que vous ne pouvez pas l'acheter.

Si vous avez besoin d'une autorisation Lex Koller, vérifiez auprès de l'Autorité cantonale (ou de votre conseiller) si le quota est disponible. L'attribution de la municipalité de Saanen est limitée et le calendrier de la demande au cycle de contingent est important.

Étape 3 : Trouvez la bonne propriété

Le marché de Gstaad est différent de la plupart des marchés immobiliers :

• Une grande part de propriétés se vend hors marché. Les meilleures propriétés se négocient souvent via des réseaux privés avant d'apparaître sur un portail. Travailler avec un conseiller local bien connecté vous donne accès à ces opportunités. Voir Chalets hors du marché à Gstaad pour en savoir plus à ce sujet.
• L'offre est structurellement limitée. La loi sur les résidences secondaires signifie que pratiquement aucune nouvelle maison de vacances n'est construite. Ce qui existe, c'est tout ce qu'il y aura.
• Les visionnages sont saisonniers. Les propriétés s'affichent en leur saison naturelle : chalets en hiver avec neige, terrasses en été avec vue. De nombreux acheteurs visitent les deux saisons avant de s'engager.

Étape 4 : Faites une offre et réservez

Une fois que vous avez trouvé une propriété, le processus se déplace relativement rapidement :

1. Offre verbale par l'intermédiaire de votre conseiller ou directement auprès de l'agent du vendeur
2. Accord de réservation (Réservationsvereinbarung) : accord écrit d'achat au prix convenu, avec généralement un dépôt de CHF 50 000 à 200 000 dépendant de la valeur de la propriété. Ceci n'est généralement pas remboursable.
3. Période de diligence raisonnable : Passez en revue l'entrée du registre foncier, les permis de construire, la classification des zonages, les servitudes ou les charges et le statut juridique de la propriété en vertu de la loi sur les foyers secondaires.

Étape 5 : Demander une autorisation Lex Koller (si nécessaire)

Si vous avez besoin d'une autorisation, la demande est soumise à l'Autorité cantonale de Berne. Votre notaire gère la soumission. Temps de traitement typique : 4 à 8 semaines.

L'application nécessite :

• Preuve d'identité et de nationalité
• Documentation financière (preuve de fonds)
• Détails de la propriété et contrat d'achat
• Confirmation La propriété est dans une zone touristique désignée
• Confirmation Le plafond de propriété étrangère dans le bâtiment n'a pas été atteint

Étape 6 : Rendez-vous du notaire

Toutes les transactions immobilières suisses sont effectuées par un notaire. À Canton de Berne, le notaire :

• Lit le contrat d'achat à haute voix aux deux parties (il s'agit d'une obligation légale)
• Vérifie les identités
• Permet de collecter le prix d'achat (détenu en séquestre)
• Soumet le transfert au registre foncier (Grundbuch)

Le rendez-vous notaire lui-même prend 1 à 2 heures. Vous pouvez assister en personne ou accorder une procuration à un représentant.

Étape 7 : Registre foncier et achèvement

Après la nomination du notaire, le registre foncier traite le transfert. Cela prend 2 à 4 semaines à Canton de Berne. Une fois l'inscription terminée, vous êtes le propriétaire légal.

Délai total de l'offre acceptée à la propriété : En règle générale, 8 à 16 semaines, selon le besoin d'autorisation Lex Koller et le temps de traitement du cadastre.

Financement en tant qu'acheteur étranger

Les banques suisses financeront les achats immobiliers par des acheteurs étrangers, mais à des conditions différentes de celles des résidents :

• Prêt à valeur (LTV) pour les non-résidents : généralement de 50 à 65 %, ce qui signifie que vous avez besoin de 35 à 50 % en espèces. C'est nettement plus élevé que ce dont 20 % des résidents suisses ont généralement besoin.
• Monnaie : Vous pouvez financer en CHF, EUR, GBP ou USD par l'intermédiaire de certaines banques. Le financement dans une devise autre que CHF comporte un risque de change.
• Taux d'intérêt : Des prêts hypothécaires suisses à Saron sont disponibles, tout comme les options à taux fixe. Les taux hypothécaires suisses ont toujours été inférieurs à ceux de la plupart des autres pays.
• Documentation : Les banques suisses exigent une documentation complète : déclarations de revenus, relevés bancaires, preuve de revenu et parfois une déclaration d'actif complète.

Pour un guide détaillé, consultez financement d'un achat de propriété dans Gstaad.

Ce qui prend les acheteurs étrangers au dépourvu

Après avoir travaillé avec des acheteurs internationaux pendant des années, ce sont les choses qui surprennent constamment les gens :

L'achat d'une propriété ne vous donne pas de résidence

L'achat d'une propriété en Suisse ne vous accorde pas de permis de séjour. Ce sont des processus complètement séparés. Si vous souhaitez vivre en Suisse, vous devez vous qualifier pour un permis de manière indépendante.

La taxe sur la valeur locative imputée

Même si vous ne louez jamais votre propriété, la Suisse vous impose les revenus locatifs théoriques qu'il pourrait générer (Eigenmietwert). Cela s'applique à tous les propriétaires, suisses ou étrangers, et représente un coût annuel significatif.

Les prix sont au mètre carré, et non au pied carré

Si vous venez d'un marché qui utilise des pieds carrés, n'oubliez pas que 1 m² = 10,76 pieds carrés, un prix de CHF 30 000/m² est d'environ CHF 2 787/pied ou environ 3 300 USD/m². Ft aux taux de change actuels.

Le déneigement est de votre responsabilité

Les propriétaires de chalets sont responsables de garder leurs chemins d'accès et leurs trottoirs à l'abri de la neige. Pour les propriétaires absents, cela signifie embaucher un service de maintenance. Ce n'est pas facultatif : la municipalité peut vous facturer la compensation qu'il fait en votre nom.

Le marché évolue tranquillement

Il n'y a pas d'équivalent suisse de RightMove ou Zillow avec des listes complètes. De nombreuses transactions se font par le bouche à oreille. Si vous recherchez uniquement sur des portails, vous ne voyez qu'une fraction du marché.

Erreurs courantes à éviter

1. Affichage des chalets détachés que vous ne pouvez pas acheter. Établissez d'abord votre position juridique.
2. Sous-estimez les coûts totaux. Les coûts d'acquisition de 3 à 5 %, plus les taxes et la maintenance continues, s'accumulent considérablement.
3. Ne pas obtenir de financement avant la recherche. Les banques suisses ont des critères stricts pour les acheteurs étrangers. Obtenez un engagement de financement avant de faire une offre.
4. Ignorer les implications de la loi sur les résidences secondaires. Si vous achetez une propriété classée comme une « résidence secondaire », il existe des restrictions sur la façon dont vous pouvez l'utiliser et la modifier.
5. Achat sans conseils locaux. La combinaison de Lex Koller, la loi sur les résidences secondaires, et la culture hors marché de Gstaad signifie qu'il ne s'agit pas d'un marché où vous pouvez naviguer seul.

Foire aux questions

De combien de dépôt ai-je besoin en tant qu'acheteur étranger ? Pour le financement auprès d'une banque suisse, attendez-vous à fournir 35 à 50 % du prix d'achat en actions. Un dépôt de réservation de CHF 50 000 à 200 000 est typique à l'étape de l'offre.

Puis-je acheter un chalet détaché en tant qu'étranger ? uniquement si vous avez un permis suisse C, ou un permis EU/AELE B et que la propriété sera votre résidence principale. Les étrangers non résidents ne peuvent pas acheter de chalets détachés.

Combien de temps dure tout le processus ? De la première visualisation à la possession des clés : généralement 3 à 6 mois, y compris la recherche de propriétés, la négociation, l'application Lex Koller (si nécessaire), le notaire et le cadastre.

Ai-je besoin de venir en Suisse pour l'achat ? Vous pouvez accorder une procuration pour la nomination du notaire. Cependant, nous vous recommandons fortement de visiter la propriété en personne, idéalement en été comme en hiver.

Quels sont les coûts continus liés à la possession d'une propriété à Gstaad ? Au-delà des paiements hypothécaires : taxes foncières, taxe sur la valeur locative imputée, assurance, entretien, déneigement et gestion immobilière si vous êtes un propriétaire absent. Budget de 30 000 à 80 000 + par an selon la taille de la propriété et votre modèle d'utilisation.

Pour une conversation confidentielle sur votre recherche ou votre vente, contactez The Gstaad Collection.

Sources :

• Taxolution : les étrangers peuvent-ils acheter une propriété en Suisse ?
• NEHO : Achat et vente de biens en Suisse
• Monnaie principale : les coûts de vente de biens en Suisse