Die Schweiz ist für ausländische Immobilienkäufer eines der restriktivsten Länder Europas. Wenn Sie keine Schweizer sind und keine C-Genehmigung haben, beschränkt das Bundesgesetz, was Sie kaufen können. Dies sind keine weichen Richtlinien. Sie werden durchgesetzt und Verstösse können zu einem Zwangsverkauf führen.
Dieser Artikel ist die stumpfe Version. Nicht der Leitfaden "How to Buy" (das ist hier ), sondern die Liste dessen, was Sie nicht tun können.
Die Kernbeschränkungen
1. Keine freistehenden Chalets
Unter Lex Koller können nicht ansässige Ausländer nicht freistehende Chalets als Ferienhäuser kaufen. Dies ist die Einschränkung, die die meisten internationalen Käufer überrascht.
- Was eingeschränkt ist: Einfamilienhäuser, freistehende Chalets, Einzelvillen
- Warum: Lex Koller stuft diese als "Immobilien" ein, die ausländische Personen nicht ohne Genehmigung erwerben dürfen, und die Genehmigung für freistehende Ferienhäuser wird nicht erteilt
- Die Ausnahme: Wenn Sie mit einem B-Erlaubnis in die Schweiz umziehen, können Sie ein freistehendes Chalet als Hauptwohnsitz kaufen. Aber nicht als Ferienhaus.
Dies bedeutet, dass das klassische Gstaad-Chalet, das auf einem eigenen Grundstück mit Garten und Bergblick gebaut wurde, für Sie als nicht ansässiger Ausländer, der ein zweites Zuhause kauft, rechtlich nicht verfügbar ist. Sie sind beschränkt auf Wohnungen.
2. Wohnungen nur in touristischen Zonen
Die Wohnungen, die Sie kaufen können, müssen sich in Bereichen befinden, die für Touristenunterkünfte (Tourismuszonen) vorgesehen sind. In Gstaad und im Saanenland qualifizieren sich der grösste Teil des Dorfes und der umliegenden Gebiete, daher ist dies in der Praxis selten ein Problem. Eigenschaften ausserhalb der angegebenen Zonen sind jedoch verboten.
Ihr Notar und die kantonalen Behörden überprüfen die Zoneneinteilung während des Kaufprozesses.
3. Grössenbeschränkungen
Lex Koller legt für Ferienimmobilien, die von ausländischen Ausländern erworben wurden, eine maximale Nettowohnfläche von 200m² fest. Dies umfasst den gesamten nutzbaren Wohnraum, schliesst jedoch in der Regel Keller, Garagen und technische Räume aus.
In der Praxis sind 200m² grosszügig für eine Wohnung. Aber es schliesst die grössten Penthäuser und Duplex-Wohnungen aus.
Hinweis: Diese Grenze gilt für die einzelne Einheit. Wenn Sie innerhalb eines grösseren Gebäudes kaufen, zählt nur der Nettowohnbereich Ihrer Einheit.
4. Die Obergrenze von 50%
Nicht mehr als ein Drittel der gesamten Grundfläche eines Wohngebäudes und nicht mehr als ein Drittel der Einheiten darf nicht ansässigen Ausländern im Rahmen der Genehmigung von Lex Koller sein. Einige Kantone und Gemeinden gelten strengere Obergrenzen.
Das bedeutet:
- In einem Gebäude mit 6 Wohnungen dürfen in der Regel nicht mehr als 2 Lex Koller Käufer sein
- Wenn die Obergrenze in einem Gebäude, das Sie interessieren, bereits erreicht ist, können Sie sie dort nicht kaufen, unabhängig von anderen Faktoren
- Der Notar überprüft dies im Rahmen des Kaufprozesses
5. Jährliche Quote
Jeder Kanton erhält von der Bundesregierung eine jährliche Quote an Lex Koller-Zulassungen. Die bundesweite Gesamtsumme beträgt rund 1.500 pro Jahr, verteilt auf die Kantone.
Die Zuteilung des Kantons Bern ist begrenzt. Ist die Quote erschöpft, werden bis zum nächsten Jahr keine weiteren Genehmigungen erteilt. In der Praxis war dies in Bern kein häufiges Problem, aber es ist eine echte Einschränkung, insbesondere wenn die das für 2026 vorgeschlagene Straffung reduziert.
6. Weiterverkaufsbeschränkungen
Im Rahmen der Lex Koller-Autorisierung erworbene Objekte sind mit Bedingungen ausgestattet:
- Mindesthaltedauer: Einige Kantone legen eine Mindesthaltedauer fest, bevor Sie weiterverkaufen können. In Kanton Bern ist die Wiederverkaufsbeschränkung flexibler als in einigen Kantonen (insbesondere Wallis, das historisch eine 5-jährige Haltefrist verhängte). Die Besonderheiten hängen jedoch von den Bedingungen ab, die mit Ihrer Genehmigung verbunden sind.
- Wiederverkauf an einen anderen Ausländer: Wenn Sie an einen anderen nicht ansässigen Ausländer verkaufen, benötigt der Käufer eine eigene Lex Koller-Berechtigung und die Immobilie muss weiterhin alle Kriterien erfüllen.
- Keine spekulative Flipping: Das Autorisierungssystem soll den spekulativen Handel durch Ausländer verhindern. Der Kauf und Verkauf innerhalb eines kurzen Zeitraums wird eine genaue Prüfung anziehen.
7. Keine Gewerbeimmobilie
Die Lex Koller-Berechtigung deckt Wohnimmobilien für den persönlichen Gebrauch ab. Gewerbeimmobilien, Bauland und landwirtschaftliche Flächen unterliegen separaten, im Allgemeinen restriktiveren Regeln.
8. Keine mehreren Urlaubsobjekte
In der Regel sind Sie für eine Ferienimmobilie in der Schweiz autorisiert. Der Kauf einer zweiten Ferienwohnung (in Gstaad oder anderswo), während der Besitz einer neuen Ferienwohnung erfordert, ist eine neue Genehmigung erforderlich, die möglicherweise nicht erteilt wird.
Was Sie kaufen können
Um klar zu machen, was verfügbar bleibt:
| Eigenschaftstyp | Verfügbar für nicht ansässige Ausländer? |
|---|---|
| Wohnung in Touristenzone (≤200m²) | Ja (mit Lex Koller-Autorisierung) |
| Chalet-Apartment (Einheit in einem Chalet-Gebäude) | Potenziell (abhängig von der Klassifizierung) |
| Freistehendes Chalet (Ferienhaus) | Nein |
| Freistehendes Chalet (Hauptwohnsitz, mit B-Erlaubnis) | Ja |
| Jede Eigenschaft (mit C-Genehmigung) | Ja (keine Einschränkungen) |
| Gewerbeimmobilie | Nein (getrenntes Regime) |
| Land für die Entwicklung | Nein |
Die rechtlichen Problemumgehungen
Dies sind legitime, rechtliche Wege. keine Schlupflöcher.
1. Umzug in die Schweiz
Erhalten Sie eine b-Genehmigung (durch Beschäftigung, Selbständigkeit oder finanziell unabhängiger Wohnsitz). Kaufen Sie ein Chalet als Hauptwohnsitz. Nach 5-10 Jahren qualifizieren Sie sich für eine C-Genehmigung und kaufen Sie frei.
Dies ist der häufigste Weg für wohlhabende internationale Käufer, die ein Chalet wollen. Viele Le Rosey-Familien folgen dieser Route.
2. Ehepartner oder Partner der Schweizer
Wenn Ihr Ehepartner oder Partner Schweizer ist oder eine C-Erlaubnis besitzt, kann er Immobilien ohne Lex Koller-Beschränkungen kaufen. Die Immobilie wird in ihrem Namen (oder gemeinsam mit dem Schweizer Partner als Hauptkäufer) erworben. Dies ist unkompliziert, hat aber Auswirkungen auf Eigentümer, Scheidung und Erbschaft.
3. Schweizer Unternehmensstruktur
In einigen Fällen kann das Eigentum über ein in der Schweiz ansässiges Unternehmen gehalten werden. Lex Koller zielt jedoch gezielt auf "Wirtschaftsempfänger" und blickt durch Unternehmensstrukturen. Dies ist keine einfache Problemumgehung und erfordert eine sorgfältige rechtliche Strukturierung. Es ist häufiger für Gewerbeimmobilien als Wohnimmobilien.
4. Warten Sie auf C-Genehmigung
Wenn Sie bereits eine B-Genehmigung haben und einen Aufenthalt in der Schweiz planen, werden durch die C-Genehmigungen (in der Regel nach 5-10 Jahren) alle Lex Koller-Beschränkungen entfernt. Einige Käufer mieten in Gstaad, während sie auf ihre Erlaubnis warten, und kaufen dann ein Chalet, sobald sie es haben.
Die von 2026 vorgeschlagene Straffung
Die Schweizer Regierung hat die Verschärfung von Lex Koller vorgeschlagen, mit einer im Juli 2026 abgeschlossenen Konsultationsfrist. Zu den vorgeschlagenen Änderungen könnten gehören:
- Reduzierte jährliche Quoten
- Strengere Bedingungen für Berechtigungen
- Erweiterte Mindesthaltezeiten
- Strengere Prüfung der Unternehmensstrukturen
Die Gesetzgebung ist noch nicht in Kraft, und die endgültige Form kann vom Vorschlag abweichen. Die Fahrtrichtung ist jedoch klar: Einschränkungen für ausländische Käufer werden wahrscheinlich enger und nicht lockerer.
Wenn Sie über den Kauf nachdenken, sind die aktuellen Regeln möglicherweise günstiger als die nächsten. Siehe vollständige Lex Koller-Analyse .
Häufig gestellte Fragen
Kann ein Ausländer ein Chalet in Gstaad kaufen? Nicht als Ferienhaus. Freistehende Chalets sind auf Schweizer Staatsangehörige, C-Genehmigungsinhaber und B-Genehmigungsinhaber beschränkt, die einen Hauptwohnsitz kaufen.
Was ist die maximale Wohnungsgrösse, die ein Ausländer kaufen kann? 200m² netto Wohnfläche unter Lex Koller.
Kann ich mehr als eine Immobilie kaufen? Generell eine Ferienimmobilie pro Genehmigung. Eine zweite Eigenschaft ist schwer zu autorisieren.
Was passiert, wenn ich ohne Genehmigung kaufe? Der Kauf kann ungültig werden und ein Zwangsverkauf kann bestellt werden. Versuchen Sie nicht, das System zu umgehen.
Ist es einfacher, in einigen Kantonen zu kaufen als in anderen? Das föderale Framework ist überall gleich, aber die kantonale Umsetzung variiert. Der Kanton Bern gilt generell als angemessen. Einige Kantone (insbesondere Wallis) waren historisch strenger unter den Bedingungen des Wiederverkaufs.
Werden die Regeln enger? Die für 2026 vorgeschlagene Straffung schlägt ja vor. Die Konsultation wurde geschlossen und die Gesetzgebung wird ausgearbeitet. Die endgültige Form ist noch nicht bekannt.
Für ein vertrauliches Gespräch über Ihre Suche oder Ihren Verkauf wenden Sie sich an Kontaktieren Sie The Gstaad Collection .
Quellen: