La Suisse est l'un des pays les plus restrictifs d'Europe pour les acheteurs de propriétés étrangères. Si vous n'êtes pas suisse et que vous ne détenez pas de permis C, la loi fédérale limite ce que vous pouvez acheter. Ce ne sont pas des directives douces. Ils sont appliqués et les violations peuvent entraîner une vente forcée.
Cet article est la version brutale. Pas le guide "Comment acheter" (c'est-à-dire ici) mais la liste de ce que vous ne pouvez pas faire.
Les principales restrictions
1. Pas de chalets détachés
Sous lex koller, les étrangers non résidents ne peuvent pas acheter de chalets détachés comme maisons de vacances. C'est la restriction qui surprend la plupart des acheteurs internationaux.
- Ce qui est restreint : Maisons unifamiliales, chalets indépendants, villas individuelles
- Pourquoi : Lex Koller les classe comme des "immobiliers" que les personnes étrangères ne peuvent acquérir sans autorisation et que l'autorisation n'est pas accordée pour les maisons de vacances individuelles.
- L'exception : Si vous déménagez en Suisse avec un b, vous pouvez acheter un chalet détaché comme résidence principale. Mais pas comme maison de vacances.
Cela signifie que le chalet classique de Gstaad, construit en bois sur sa propre parcelle avec une vue sur le jardin et la montagne, n'est légalement pas disponible pour vous en tant qu'étranger non résident qui achète une résidence secondaire. Vous êtes limité à appartements.
2. Appartements uniquement dans les zones touristiques
Les appartements que vous pouvez acheter doivent se trouver dans des zones désignées pour un hébergement touristique (Tourismuszonen). À Gstaad et au Saanenland, la plupart du village et des environs sont admissibles, donc cela est rarement un problème dans la pratique. Mais les propriétés en dehors des zones désignées sont interdites.
Votre notaire et les autorités cantonales vérifieront la classification de zone lors du processus d'achat.
3. Limites de taille
Lex Koller impose une surface habitable maximale de 200m² pour les propriétés de vacances achetées par des étrangers non-résidents. Cela inclut tous les espaces de vie utilisables, mais exclut généralement les caves, les garages et les pièces techniques.
En pratique, 200m² est généreux pour un appartement. Mais il exclut les plus grands penthouses et appartements en duplex.
Remarque : Cette limite s'applique à l'unité individuelle. Si vous achetez dans un immeuble plus grand, seul le domaine de vie net de votre unité compte.
4. Le plafond de propriété étrangère de 50 %
Pas plus d'un tiers de la superficie totale d'un immeuble résidentiel, et pas plus du tiers des unités, ne peut appartenir à des étrangers non résidents en vertu de l'autorisation Lex Koller. Certains cantons et municipalités appliquent des plafonds plus stricts.
Cela signifie :
- Dans un immeuble de 6 appartements, généralement pas plus de 2 ne peuvent appartenir à des acheteurs de Lex Koller
- Si le plafond est déjà atteint dans un bâtiment qui vous intéresse, vous ne pouvez pas y acheter, quels que soient les autres facteurs
- Le notaire vérifie cela dans le cadre du processus d'achat
5. Quota annuel
Chaque canton reçoit un quota annuel d'autorisations Lex Koller du gouvernement fédéral. Le total national est d'environ 1 500 par an, répartis dans les cantons.
L'allocation de Canton Berne est limitée. Si le quota est épuisé, aucune autre autorisation n'est délivrée avant l'année prochaine. En pratique, cela n'a pas été un problème fréquent à Berne, mais il s'agit d'une véritable contrainte, surtout si le resserrement proposé en 20262026 réduit le quota.
6. Restrictions de revente
Les propriétés achetées sous autorisation Lex Koller sont livrées avec des conditions :
- Période de détention minimale : Certains cantons imposent une période de détention minimale avant de pouvoir revendre. À Canton de Berne, la restriction de revente est plus flexible que dans certains cantons (notamment Valais, qui imposait historiquement une retenue de 5 ans). Toutefois, les spécificités dépendent des conditions attachées à votre autorisation.
- Revente à un autre étranger : Si vous vendez à un autre étranger non résident, l'acheteur a besoin de sa propre autorisation Lex Koller et la propriété doit toujours répondre à tous les critères.
- Pas de retournement spéculatif : Le système d'autorisation est conçu pour empêcher les échanges spéculatifs par les étrangers. L'achat et la vente dans un court laps de temps susciteront un examen minutieux.
7. Aucune propriété commerciale
L'autorisation Lex Koller couvre la propriété résidentielle pour un usage personnel. La propriété commerciale, les terres de développement et les terres agricoles sont soumises à des règles distinctes, généralement plus restrictives.
8. Pas de propriétés de vacances multiples
Vous êtes généralement autorisé pour une propriété de vacances en Suisse. L'achat d'un deuxième appartement de vacances (à Gstaad ou ailleurs) alors qu'il en possède déjà un nécessite une nouvelle autorisation, qui ne peut être accordée.
Ce que vous pouvez acheter
Pour être clair sur ce qui reste disponible :
| Type de propriété | Accessible aux étrangers non résidents ? |
|---|---|
| Appartement en zone touristique (≤200m²) | Oui (avec l'autorisation Lex Koller) |
| Appartement Chalet (unité dans un immeuble chalet) | Potentiellement (selon la classification) |
| Chalet détaché (maison de vacances) | Non |
| Chalet détaché (résidence principale, avec permis B) | Oui |
| Toute propriété (avec permis C) | Oui (pas de restrictions) |
| Propriété commerciale | Non (régime séparé) |
| Terrain pour le développement | Non |
Les solutions de contournement juridiques
Ce sont des voies légitimes et juridiques. Pas de failles.
1. Déménager en Suisse
Obtenez un b (par le biais d'un emploi, d'un travail indépendant ou d'une résidence financièrement indépendante). Achetez un chalet comme résidence principale. Après 5 à 10 ans, qualifiez-vous pour un permis C et achetez librement.
C'est le chemin le plus courant pour les riches acheteurs internationaux qui veulent un chalet. De nombreuses Familles Le Rosey Suivez cette route.
2. Époux ou associé résident en Suisse
Si votre conjoint ou partenaire est suisse ou détient un permis C, il peut acheter une propriété sans restriction de Lex Koller. La propriété est achetée à leur nom (ou conjointement, avec le partenaire suisse comme principal acheteur). Ceci est simple mais a des implications pour la propriété, le divorce et l'héritage.
3. Structure de l'entreprise suisse
Dans certains cas, la propriété peut être détenue par l'intermédiaire d'une entreprise domiciliée en Suisse. Cependant, Lex Koller cible spécifiquement les "bénéficiaires économiques" et examine les structures d'entreprise. Ce n'est pas une solution simple et nécessite une structure juridique minutieuse. Il est plus courant pour la propriété commerciale que résidentielle.
4. Attendre le permis C
Si vous êtes déjà titulaire d'un permis B et prévoyez de rester en Suisse, le C (généralement après 5 à 10 ans) supprime toutes les restrictions de Lex Koller. Certains acheteurs louent à Gstaad en attendant leur permis C, puis achètent un chalet une fois qu'ils l'ont.
Le resserrement proposé pour 2026
Le gouvernement suisse a proposé de resserrer Lex Koller, avec une période de consultation qui s'est terminée en juillet 2026. Les modifications proposées pourraient inclure :
- Réduction des quotas annuels
- Conditions plus strictes sur les autorisations
- Périodes de détention minimales prolongées
- Un examen plus rigoureux des structures d'entreprise
La législation n'est pas encore en vigueur et la forme finale peut différer de la proposition. Mais le sens du déplacement est clair : les restrictions sur les acheteurs étrangers sont susceptibles de devenir plus strictes, et non plus lâches.
Si vous envisagez d'acheter, les règles actuelles peuvent être plus favorables que la suite. Consultez la analyse complète de Lex Koller.
Foire aux questions
Un étranger peut-il acheter un chalet à Gstaad ? Pas comme maison de vacances. Les chalets détachés sont réservés aux ressortissants suisses, aux titulaires de permis C et aux titulaires de permis B achetant une résidence principale.
Quelle est la taille maximale d'un appartement qu'un étranger peut acheter ? Surface habitable nette de 200 m² sous Lex Koller.
Puis-je acheter plus d'une propriété ? Généralement, une propriété de vacances par autorisation. Une deuxième propriété est difficile à autoriser.
Que se passe-t-il si j'achète sans autorisation ? L'achat peut être annulé et une vente forcée peut être commandée. N'essayez pas de contourner le système.
Est-il plus facile d'acheter dans certains cantons que d'autres ? Le cadre fédéral est le même partout, mais la mise en œuvre cantonale varie. Le canton de Berne est généralement considéré comme raisonnable à traiter. Certains cantons (notamment Valais) ont toujours été plus stricts sur les conditions de revente.
Les règles vont-elles s'aggraver ? Le resserrement proposé en 2026 suggère oui. La consultation est close et la législation est en cours de rédaction. La forme définitive n'est pas encore connue.
Pour une conversation confidentielle sur votre recherche ou votre vente, contactez The Gstaad Collection.
Sources :