Das Second Homes Act ist die wichtigste Gesetzgebung für den Gstaad-Immobilienmarkt. Es begrenzt dauerhaft die Versorgung mit Ferienhäusern und macht jedes bestehende Zweitwohnhaus wertvoller. Wenn Sie Immobilien im Saanenland kaufen, müssen Sie verstehen, was es tut und wie sich dies auf Ihre Optionen auswirkt.
Die kurze Version
Die Verfassung der Schweiz beschränkt Zweitwohnungen auf 20% der Gesamtwohneinheiten in einer Gemeinde. Saanen (die Gemeinde, zu der Gstaad gehört) liegt weit über dieser Schwelle. Dies bedeutet, dass Keine neuen Zweitwohnungen in der Gstaad-Region gebaut werden können. Der bestehende Bestand wird effektiv eingefroren.
Wie es dazu kam
Im März 2012 genehmigten die Schweizer Wähler die vom Umweltaktivist Franz Weber vorgeschlagene "Zweitwohnungsinitiative". Die Initiative fügte Artikel 75b der Bundesverfassung hinzu und begrenzte 20% des Wohnungsbestands einer Gemeinde.
Das Durchführungsgesetz (ZWG) trat am 1. Januar 2016 nach mehrjähriger Übergangsregelung und Bundesgerichtsentscheidungen in Kraft. Das Bundesgericht entschied, dass die Obergrenze von 20% für Baugenehmigungen gilt, die ab dem Datum der Abstimmung im März 2012 ausgestellt wurden, noch bevor das Durchführungsgesetz bestand.
Warum die Wähler es genehmigt haben
Die Initiative ging knapp (50,6% ja) über das Argument, dass der unkontrollierte Bau von Ferienhäusern die Alpenlandschaften schädigte, die Anwohner verdrängte und in Dörfern, in denen die meisten Wohnungen ausserhalb der Hauptsaison leer standen, "kalte Betten" zu schaffen. Die Opposition war in den betroffenen Alpenkantonen am stärksten, aber die Tieflandwähler trugen den Tag.
Die 20%-Regel
Wie es funktioniert
Jede Schweizer Gemeinde wird jährlich auf ihren Anteil an Zweitwohnungen beurteilt. Das Inventar veröffentlicht das Bundesamt für Raumentwicklung (AR) im März.
- Über 20%: Es dürfen keine neuen Zweitwohnungen gebaut werden. Bestehende Zweitwohnungen können verkauft werden, aber die Aktie kann nicht wachsen.
- Unter 20%: Neue Zweitwohnungen sind nach kantonaler und kommunaler Planungsregelung noch möglich.
- Die Anzahl 2026: Im März 2026 liegen 331 Schweizer Gemeinden über der 20%-Schwelle. Dies schliesst die überwiegende Mehrheit der grossen alpinen Resorts ein.
Saanens Position
Die Gemeinde Saanen liegt seit Inkrafttreten des Gesetzes über 20%. Das Berner Verwaltungsgericht bestätigte den Status von Saanen in den Jahren 2014 und 2022.
Das wird sich nicht ändern. Die einzige Möglichkeit für Saanen, unter 20% zu sinken, wäre eine massive Erhöhung der Primärwohnkonstruktion, die die Landnutzungsbeschränkungen des Saanenlandes praktisch unmöglich machen.
Was es für Käufer bedeutet
Was Sie kaufen können
- Vorhandene Zweitwohnungen: Unabhängig von der 20%-Regel können Sie alle als Zweitwohnung klassifizierten Immobilien erwerben. Die Einschränkung gilt für Neubau, nicht für Weiterverkauf.
- Primary Residences: Die neue Erstaufenthaltskonstruktion ist uneingeschränkt, da dies nicht zur Zählung des Zweitwohnsitzes beiträgt. Wenn Sie in Gstaad als Hauptwohnsitz leben möchten, schränkt das Gesetz Ihre Optionen nicht ein.
- Touristische Unterkünfte: Neubau als "strukturierte touristische Unterkunft" (Touristische Bewirtschaftete Wohnung) ist unter bestimmten Bedingungen gestattet (siehe unten).
Was Sie nicht kaufen können
- Eine Neubau-Zweitwohnung: kann nicht gebaut werden. Wenn Ihnen jemand ein "neues Chalet" in Gstaad als Ferienhaus anbietet, fragen Sie sehr sorgfältig nach der gesetzlichen Einordnung.
- Ein umgebauter Hauptwohnsitz, der als Zweitwohnsitz genutzt wird: Die Umwandlung einer Immobilie vom Primär- in den Zweitwohnsitz ist eingeschränkt und erfordert eine sorgfältige rechtliche Überprüfung.
Was Sie überprüfen sollten
Bevor Sie eine Immobilie im Saanenland kaufen, überprüfen Sie:
- Die aktuelle Klassifizierung der Unterkunft: Ist sie als Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz oder Touristenunterkunft registriert? Diese wird im Grundbuch eingetragen.
- Beschränkungen für Nutzungsänderungen: Wenn Sie einen Hauptwohnsitz kaufen, ihn aber als Ferienhaus nutzen möchten, verstehen Sie die rechtlichen Auswirkungen.
- Renovierungsgrenzen: Bestehende Zweitwohnungen können renoviert werden, aber die Bodenerweiterung ist generell eingeschränkt. Die Regeln für "Renovierung" gegenüber "Erweiterung" wurden vor Gericht geprüft.
Die touristische Unterbringungsausnahme
Das Gesetz enthält eine Ausnahme für "Strukturierte Touristenunterkünfte". Dies ist der einzige Weg zum Neubau, der kein Hauptwohnsitz ist.
Was qualifiziert
Um sich als touristische Unterkunft und nicht als Zweitwohnung zu qualifizieren, muss eine Einheit sein:
- Gewerblich verwaltet: der Öffentlichkeit permanent zur Kurzzeitmiete angeboten
- Teil eines strukturierten Betriebs: Von einem Hotel- oder Berufsunterkunftsunternehmen verwaltet, nicht einfach vom Eigentümer auf einer Buchungsplattform aufgeführt
- Vermietungsverpflichtungen vorbehalten: Der Eigentümer darf die Immobilie nicht ausschliesslich für sich nutzen. In der Regel ist eine Mindestdauer der kommerziellen Verfügbarkeit erforderlich.
Was dies in der Praxis bedeutet
Einige Entwickler haben unter dieser Ausnahme "Touristenwohnungen" im Saanenland gebaut. Dies sind typischerweise:
- Apartments in einem Hotel oder einem Managed-Residence-Komplex
- Vorbehaltlich obligatorischer Mietprogramme (z.
- Von einem professionellen Betreiber verwaltet
- Preise unter vergleichbaren uneingeschränkten Chalets, die die Nutzungsbeschränkungen widerspiegeln
Die Einschränkungen
- Sie können nicht in Vollzeit leben. Es ist kein Hauptwohnsitz.
- Sie können es nicht ausschliesslich als privates Ferienhaus nutzen. Die Mietverpflichtung ist real.
- Die Renditen des Mietprogramms sind oft bescheiden. Die Ausnutzungsquoten ausserhalb der Spitzenwochen sind niedrig.
- Ausfahrt ist eingeschränkt. Der Verkauf einer touristischen Unterkunftseinheit an einen Käufer, der ein privates Ferienhaus wünscht, muss die gleichen Einschränkungen vornehmen.
Wir raten bei Einkäufen von Touristenunterbringungen um Vorsicht, es sei denn, Sie beabsichtigen wirklich, am Mietprogramm teilzunehmen und die rechtlichen Rahmenbedingungen vollständig zu verstehen.
Hotelübergreifende Finanzierung
Das Parlament umfasste eine Bestimmung, die es den Hotels ermöglicht, Ferienwohnungen als Kreuzfinanzierungsmechanismus zu bauen. Die Logik: Ein Hotel, das sonst nicht finanziell lebensfähig wäre, kann Wohnungen verkaufen oder vermieten, um seinen Betrieb zu finanzieren.
Diese Einheiten haben je nach den spezifischen Genehmigungsbedingungen möglicherweise flexiblere Nutzungsbedingungen als Standard-Touristenunterkünfte. Sie unterliegen jedoch immer noch dem Rahmen des Second Homes Act und sind nicht gleichbedeutend mit uneingeschränkten Zweitwohnungen.
Auswirkungen auf die Preise
Das Second Homes Act ist der wichtigste strukturelle Treiber der Immobilienpreise von Gstaad. Seine Auswirkungen:
Versorgungsfrost
In keiner Gemeinde über 20% können neue Zweitwohnungen gebaut werden. In Gstaad bedeutet dies:
- Der Gesamtbestand an uneingeschränkten Ferienhäusern kann nur schrumpfen (durch Umstellung auf Hauptwohnungen oder Abriss), niemals wachsen
- Jedes bestehende zweite Zuhause wird immer knapper
- Land, das sonst für Ferienhäuser erschlossen worden sein könnte, wird dauerhaft aus dem Spiel genommen
Preisunterstützung
Der Versorgungsstopp schafft eine dauerhafte Etage unter Preisen. Selbst in Zeiten schwacher Nachfrage kann die Aktie nicht expandieren, um eine künftige Erholung zu erreichen. Dies unterscheidet sich grundlegend von einem Markt wie Courchevel oder Chamonix, wo Neubau auf die Nachfrage reagieren kann.
UBS-Daten unterstützen dies: Gstaad führt jetzt alle Schweizer Alpen-Resorts zu Ferienwohnungspreisen (CHF 25.000/m² im UBS Alpine Property Focus 2026 ), und die Lieferbeschränkung ist der am häufigsten genannte Grund.
Renovierungsprämie
Da man keine neuen, renovierten bestehenden Häuser bauen kann, ist eine Prämie. Ein komplett modernisiertes Chalet mit zeitgemässen Ausführungen wird mit einer deutlichen Prämie gegenüber einem im Originalzustand gehandelt, da die Alternative (Build neu) nicht verfügbar ist.
Neuste Entwicklungen
Parlamentarische Lockerung (2024)
Im Frühjahr 2024 genehmigte das Schweizer Parlament eine teilweise Lockerung der Beschränkungen des Zweitwohnsitzgesetzes. Die Details werden auf kantonaler Ebene umgesetzt. Die Änderungen werden voraussichtlich:
- Mehr Flexibilität bei der Renovierung und dem Wiederaufbau bestehender Zweitwohnungen
- Mögliche Erweiterung der bestehenden Zweitwohnfläche unter bestimmten Bedingungen
- Vereinfachte Regeln für gemischt genutzte Eigenschaften
Diese Änderungen wirken sich nicht auf die 20%-ige Kernobergrenze aus. Sie lockern, was Sie mit einem bestehenden zweiten Zuhause tun können, nicht ob neue gebaut werden können.
Kantonales Ermessen
Kantone können auch in Kommunen unter 20% strengere Grenzen setzen. Die Umsetzung der nationalen Vorschriften des Kantons Bern gilt für Saanen, und die Kantonsbaubehörde ist für den Einzelfall der massgebliche Entscheidungsträger.
Wie sich dies auf verschiedene Käufer auswirkt
Schweizer Staatsangehörige ein Ferienhaus kaufen
Sie können jedes bestehende Zweitwohnung frei kaufen. Aber Sie können ein Neubau-Chalet nicht als zweites Zuhause in Auftrag geben. Wenn Sie bauen möchten, müssen Sie es zu Ihrem Hauptwohnsitz machen.
Ausländische Käufer unter Lex Koller
Das Second Homes Act und lex koller interagieren. Als ausländischer Käufer mit Lex Koller-Zulassung können Sie eine bestehende Ferienwohnung erwerben. Das Second Homes Act schränkt Ihren Kauf bestehender Lagerbestände nicht ein. Aber es bedeutet, dass die Wohnung, die Sie kaufen, Teil eines dauerhaft festen Angebots ist.
Familien ziehen um
Wenn Sie als Hauptwohnsitz nach Gstaad ziehen, ist die Handlung tatsächlich zu Ihren Gunsten. Sie haben keine Einschränkungen beim Kauf oder Bauen, und die Lieferbeschränkung bedeutet, dass Ihr Eigentum durch strukturelle Knappheit geschützt ist.
Investoren
Das Gesetz macht Gstaad zu einem grundlegend anderen Anlageangebot von den meisten Immobilienmärkten. Die Angebotsbeschränkung ist dauerhaft, institutionell und verfassungsmässig. Siehe die vollständige Anlageanalyse.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich ein neues Chalet in Gstaad als Ferienhaus bauen? Nein. Die Gemeinde Saanen liegt über der 20% Zweitheimschwelle. Neubau von Zweitwohnungen ist verboten.
Kann ich ein bestehendes zweites Zuhause kaufen? Ja. Das Gesetz schränkt den Neubau ein, nicht den Verkauf von Bestandsimmobilien.
Kann ich mein zweites Zuhause renovieren? Ja, in Grenzen. Kleinere Renovierungen sind erlaubt. Die Bodenerweiterung ist im Allgemeinen eingeschränkt, obwohl die parlamentarischen Änderungen von 2024 dies möglicherweise lockern. Wenden Sie sich für Ihren speziellen Fall an die kantonale Baubehörde.
Was ist der Unterschied zwischen einem zweiten Zuhause und einer touristischen Unterkunft? Ein zweites Zuhause ist für Ihre private Nutzung. Touristenunterkünfte müssen kommerziell verwaltet und für kurzfristige Miete verfügbar sein. Die Nutzungspflichten sind rechtsverbindlich.
Wird die 20% -Regel jemals gelockert? Es würde eine Verfassungsänderung erfordern, was ein nationales Referendum bedeutet. Da die ursprüngliche Initiative bestanden und das politische Klima weiterhin den Landschaftsschutz begünstigt, ist eine Umkehrung unwahrscheinlich.
Gilt dies für Rougemont? Rougemont liegt im Kanton Waadt, nicht in Bern, und wird separat beurteilt. Es liegt auch über 20%. Es gelten die gleichen Kernbeschränkungen, obwohl die kantonale Umsetzung unterschiedlich ist.
Für ein vertrauliches Gespräch über Ihre Suche oder Ihren Verkauf wenden Sie sich an Kontaktieren Sie The Gstaad Collection .
Quellen: