La loi sur les résidences secondaires est le texte le plus important de la loi affectant le marché immobilier de Gstaad. Il limite de façon permanente l'approvisionnement des maisons de vacances et rend chaque résidence secondaire existante plus précieuse. Si vous achetez une propriété dans le Saanenland, vous devez comprendre ce qu'elle fait et comment cela affecte vos options.
La version courte
La constitution de la Suisse limite les résidences secondaires à 20 % du nombre total de logements dans une municipalité. Saanen (la municipalité qui comprend Gstaad) est bien au-dessus de ce seuil. Cela signifie qu'aucune nouvelle résidence secondaire ne peut être construite dans la zone Gstaad. Le stock existant est effectivement gelé.
Comment c'est arrivé
En mars 2012, les électeurs suisses ont approuvé l'initiative "Second Home" (ZweitwohnungsInitiative), proposée par l'activiste écologiste Franz Weber. L'initiative a ajouté l'article 75B à la Constitution fédérale, plafonnant les résidences secondaires à 20 % du parc de logements d'une municipalité.
La loi d'application (Zweitwohnungsgesetz, ZWG) est entrée en vigueur le 1er janvier 2016, après plusieurs années de règles de transition et de décisions de la Cour fédérale. La Cour fédérale a statué que le plafond de 20 % s'appliquait aux permis de construire délivrés à partir de la date du vote de mars 2012, avant même que la loi d'application n'existe.
Pourquoi les électeurs l'ont approuvé
L'initiative est passée de peu (50,6 % oui) sur l'argument selon lequel la construction de maisons de vacances incontrôlées endommageait les paysages alpins, déplaçait les résidents locaux et créait des "lits froids" dans les villages où la plupart des logements étaient vides en dehors de la haute saison. L'opposition était la plus forte dans les cantons alpins touchés, mais les électeurs des basses terres ont emporté la journée.
La règle des 20 %
Comment cela fonctionne
Chaque municipalité suisse est évaluée chaque année pour sa part de résidences secondaires (Zweitwohnungsanteil). L'Office fédéral du développement spatial (ARE) publie l'inventaire chaque mois de mars.
- Au-dessus de 20 % : aucune nouvelle résidence secondaire ne peut être construite. Les résidences secondaires existantes peuvent être vendues, mais le stock ne peut pas croître.
- Moins de 20 % : Les nouvelles résidences secondaires sont toujours possibles, sous réserve des règles de planification cantonale et municipale.
- Le décompte de 2026 : En mars 2026, 331 communes suisses sont au-dessus du seuil de 20 %. Cela comprend la grande majorité des grands centres de villégiature alpins.
La position de Saanen
La municipalité de Saanen a été supérieure à 20 % depuis l'entrée en vigueur de la loi. Le tribunal administratif de Berne a confirmé le statut de Saanen dans les décisions de 2014 et 2022. La municipalité est bien au-dessus du seuil, pas légèrement au-dessus.
Cela ne va pas changer. La seule façon pour Saanen de descendre en dessous de 20 % serait une augmentation massive de la construction de résidences primaires, ce que les contraintes d'utilisation des terres du Saanenland rendent pratiquement impossible.
Ce que cela signifie pour les acheteurs
Ce que vous pouvez acheter
- Maisons secondaires existantes : Vous pouvez acheter n'importe quelle propriété existante classée comme résidence secondaire, quelle que soit la règle de 20 %. La restriction s'applique à la nouvelle construction, et non à la revente.
- Résidences primaires : La nouvelle construction de résidences primaires n'est pas restreinte, car elle n'ajoute pas au nombre de résidences secondaires. Si vous envisagez de vivre à Gstaad comme votre principal domicile, la loi ne limite pas vos options.
- Hébergement touristique : La nouvelle construction classée comme "hébergement touristique structuré" (Touristisch Bewirtschaftete Wohnung) est autorisée dans des conditions spécifiques (voir ci-dessous).
Ce que vous ne pouvez pas acheter
- Une résidence secondaire neuve : ne peut pas être construite. Si quelqu'un vous propose un "nouveau chalet" à Gstaad en tant que maison de vacances, renseignez-vous très attentivement sur la classification légale.
- Une résidence principale convertie utilisée comme résidence secondaire : La conversion d'une propriété d'un usage principal à une autre maison est restreinte et nécessite un examen juridique attentif.
Ce que vous devez vérifier
Avant d'acheter une propriété dans le Saanenland, vérifiez :
- La classification actuelle de la propriété : Est-elle enregistrée comme résidence principale, résidence secondaire ou hébergement touristique ? Ceci est enregistré dans le registre foncier.
- Restrictions de changement d'utilisation : Si vous envisagez d'acheter une résidence principale mais que vous l'utilisez comme maison de vacances, comprenez les implications juridiques.
- Limites de rénovation : Les résidences secondaires existantes peuvent être rénovées, mais l'agrandissement de la surface au sol est généralement restreint. Les règles sur ce qui constitue la "rénovation" par rapport à "l'expansion" ont été testées devant les tribunaux.
L'exception d'hébergement touristique
La loi comprend une exception pour les "hébergements touristiques structurés" (touristisch Bewirtschaftete Wohnungen). Il s'agit du seul itinéraire vers une nouvelle construction qui n'est pas une résidence principale.
Qu'est-ce qui qualifie
Pour être admissible à un logement touristique plutôt qu'à une résidence secondaire, une unité doit être :
- Gérés dans le commerce Offert au public de manière permanente pour la location à court terme
- Fait partie d'une opération structurée : Géré par un hôtel ou une entreprise d'hébergement professionnel, non simplement répertorié sur une plate-forme de réservation par le propriétaire
- Sous réserve d'obligations locatives : Le propriétaire ne peut utiliser la propriété exclusivement pour lui-même. Une période minimale de disponibilité commerciale est généralement requise.
Ce que cela signifie en pratique
Certains promoteurs ont construit des "appartements touristiques" dans le Saanenland sous cette exception. Ce sont généralement :
- Appartements au sein d'un hôtel ou d'un complexe de résidences gérées
- Sous réserve de programmes de location obligatoires (p. ex., à louer pour un nombre minimum de semaines par an)
- Géré par un opérateur professionnel
- Prix inférieurs aux chalets sans restriction comparables, reflétant les limitations d'utilisation
Les limites
- Vous ne pouvez pas y vivre à temps plein. Ce n'est pas une résidence principale.
- Vous ne pouvez pas l'utiliser exclusivement comme maison de vacances privée. L'obligation de location est réelle.
- Les retours sur le programme de location sont souvent modestes. Les taux d'occupation alpine en dehors des semaines de pointe sont faibles.
- La sortie est contrainte. Vendre une unité d'hébergement touristique à un acheteur qui souhaite une maison de vacances privée nécessite de naviguer dans les mêmes restrictions.
Nous conseillons la prudence lors des achats d'hébergement touristique, à moins que vous n'ayez vraiment l'intention de participer au programme de location et de bien comprendre le cadre juridique.
Financement des hôtels
Le Parlement comprenait une disposition permettant aux hôtels de construire des appartements de vacances comme mécanisme de financement croisé. La logique : un hôtel qui, autrement, ne serait pas financièrement viable, peut vendre ou louer des appartements pour financer son exploitation.
Ces unités peuvent avoir des conditions d'utilisation plus flexibles qu'un hébergement touristique standard, selon les conditions spécifiques du permis. Mais ils sont toujours soumis au cadre de la loi sur les résidences secondaires et ne sont pas équivalents à des résidences secondaires sans restriction.
Impact sur les prix
La loi sur les résidences secondaires est le principal moteur structurel des prix de l'immobilier de Gstaad. Ses effets :
Congélation
Aucune nouvelle résidence secondaire ne peut être construite, jamais, dans une municipalité supérieure à 20 %. À Gstaad, cela signifie :
- Le stock total de maisons de vacances sans restriction ne peut que rétrécir (par la conversion en résidences primaires ou la démolition), ne jamais croître
- Chaque résidence secondaire existante devient progressivement plus rare
- Les terrains qui auraient autrement pu être développés pour les maisons de vacances sont définitivement retirés du jeu
Assistance aux prix
Le gel de l'offre crée un plancher permanent sous les prix. Même en période de faible demande, le titre ne peut pas s'étendre pour répondre à une reprise future. Ceci est fondamentalement différent d'un marché comme Courchevel ou Chamonix, où les nouvelles constructions peuvent répondre à la demande.
Les données d'UBS prennent en charge ces informations : Gstaad dirige désormais tous les complexes alpins suisses sur les prix des maisons de vacances (CHF 25 000/m² dans le UBS Alpine Property Focus 2026), et la contrainte d'offre est la raison la plus couramment citée.
Prime de rénovation
Puisque vous ne pouvez pas construire de nouvelles maisons existantes et rénovées, vous avez une prime. Un chalet entièrement modernisé avec des finitions contemporaines se négocie avec une prime significative dans un état d'origine, car l'alternative (construire neuf) n'est pas disponible.
Développements récents
Relâchement parlementaire (2024)
Lors de la session du printemps 2024, le Parlement suisse a approuvé un assouplissement partiel des restrictions de la Loi sur les foyers secondaires. Les détails sont mis en œuvre au niveau cantonal. Les modifications devraient permettre :
- Plus de flexibilité pour la rénovation et la reconstruction des résidences secondaires existantes
- Expansion potentielle de la zone de plancher d'une résidence secondaire existante dans certaines conditions
- Règles simplifiées pour les propriétés à usage mixte
Ces changements n'affectent pas le plafond de 20 %. Ils desserrent ce que vous pouvez faire avec une résidence secondaire existante, et non de savoir si de nouvelles peuvent être construites.
Discrétion cantonale
Les cantons peuvent imposer des limites plus strictes, même dans les municipalités inférieures à 20 %. La mise en œuvre par Canton Berne des règles nationales s'applique à Saanen, et l'autorité cantonale de construction est le décideur pertinent pour les cas individuels.
Comment cela affecte différents acheteurs
Les ressortissants suisses achètent une maison de vacances
Vous pouvez acheter n'importe quelle résidence secondaire existante librement. Mais vous ne pouvez pas commander un chalet de nouvelle construction comme résidence secondaire. Si vous souhaitez construire, vous devez en faire votre résidence principale.
Acheteurs étrangers sous Lex Koller
The Second Homes Act et lex koller interagissent. En tant qu'acheteur étranger avec l'autorisation Lex Koller, vous pouvez acheter un appartement de vacances existant. La loi sur les résidences secondaires ne limite pas votre achat de stock existant. Mais cela signifie que l'appartement que vous achetez fait partie d'un approvisionnement permanent.
Les familles déménagent
Si vous déménagez à Gstaad en tant que résidence principale, l'acte est en fait en votre faveur. Vous ne faites face à aucune restriction d'achat ou de construction, et la contrainte d'approvisionnement signifie que votre propriété est protégée par la pénurie structurelle.
Investisseurs
La loi fait de Gstaad une proposition d'investissement fondamentalement différente de la plupart des marchés immobiliers. La contrainte d'offre est permanente, institutionnelle et constitutionnelle. Consultez la analyse des investissements.
Foire aux questions
Puis-je construire un nouveau chalet à Gstaad en tant que maison de vacances ? Non. La municipalité de Saanen est au-dessus du seuil de 20 % de résidence secondaire. La construction d'une nouvelle résidence secondaire est interdite.
Puis-je acheter une résidence secondaire existante ? Oui. La loi limite la nouvelle construction, et non la vente de propriétés existantes.
Puis-je rénover ma résidence secondaire ? Oui, dans les limites. Des rénovations mineures sont autorisées. L'expansion de la surface au sol est généralement limitée, bien que les changements parlementaires de 2024 puissent s'altérer. Consultez la Cantonal Building Authority pour votre cas spécifique.
Quelle est la différence entre une résidence secondaire et un logement touristique Une résidence secondaire est pour votre usage privé. Les logements touristiques doivent être gérés commercialement et disponibles pour une location à court terme. Les obligations d'utilisation sont juridiquement contraignantes.
La règle des 20 % sera-t-elle un jour assouplie ? Cela nécessiterait un amendement constitutionnel, ce qui signifie un référendum national. Étant donné que l'initiative originale a été adoptée et que le climat politique continue de favoriser la protection du paysage, un renversement est peu probable.
Est-ce que cela s'applique à Rougemont ? Rougemont est à Canton Vaud, pas à Berne, et est évalué séparément. Il est également supérieur à 20 %. Les mêmes restrictions de base s'appliquent, bien que la mise en œuvre cantonale diffère.
Pour une conversation confidentielle sur votre recherche ou votre vente, contactez The Gstaad Collection.
Sources :