Il s'agit de notre évaluation annuelle du marché immobilier de Gstaad, en s'appuyant sur les données UBS et Knight Frank, les renseignements sur les transactions locales et notre expérience en conseil aux acheteurs et aux vendeurs du Saanenland.
Titres
- Gstaad est la destination de vacances la plus chère des Alpes suisses pour la première fois, dépassant Saint-Moritz dans la propriété Alpine UBS Focus 2026 (CHF 25 000/m² 24 000/m²).
- La croissance s'est modérée. Après plusieurs années de forte appréciation due à la demande post-pandémique, le segment du luxe devrait sous-performé le marché résidentiel suisse en 2026.
- L'offre reste structurellement limitée. La loi sur les résidences secondaires continue d'empêcher la construction de nouvelles maisons de vacances dans la municipalité de Saanen.
- Le Conseil fédéral a proposé de resserrer Lex Koller, ce qui pourrait restreindre davantage l'accès des acheteurs étrangers. La consultation s'est terminée en juillet 2026 ; Le résultat est en attente.
Des prix
Niveaux actuels
| Segment | CHF par m² | Source |
|---|---|---|
| Marché général (tous types) | ~20 700 | RealAdvisor, août 2026 |
| Maisons de vacances haut de gamme | ~25 000 | UBS Alpine Property Focus 2026 |
| Luxe premier | ~45 000 | UBS Luxe Focus Focus 2026 |
| Trophée/Oberbort | 50 000-60 000+ | Intelligence de marché |
Pour des ventilations détaillées par zone, type et rue, consultez prix de l'immobilier Gstaad 2026 et Prix par mètre carré.
Mouvement des prix
- 12 mois (données de portail) : loge +1,2 %, appartements de +1,1 % à Gstaad (3 780). La direction est stable à légèrement positive.
- Alpine Luxury 2025 : UBS rapporte une appréciation d'environ 6 % dans les propriétés de luxe alpines, tirées par la demande internationale des acheteurs.
- Perspectives 2026 : UBS s'attend à ce que le segment du luxe sous-performe cette année sur le marché résidentiel suisse. La poussée post-pandémie s'est normalisée.
- 5 ans (Chevalier franc) : Les propriétés alpines suisses se sont appréciées d'environ 23 % au cours des cinq années précédant juin 2025, soit une moyenne de 5 % par an, contre 1,2 % pour les complexes français.
Classement alpin
Le classement UBS Alpine Property Focus 2026 des maisons de vacances haut de gamme :
- Gstaad : ~CHF 25 000/m²
- Engadin/St. Moritz : ~CHF 24 000/m²
- Verbier : ~CHF 21 000/m²
- Andermatt : ~ CHF 21 000/m²
- Zermatt : ~CHF 21 000/m²
Neuf des dix stations les plus chères du monde sont suisses. Courchevel est le premier complexe non-suisse.
La fourniture
L'effet de la loi sur les résidences secondaires
La municipalité de Saanen est bien au-dessus du seuil de 20 % de résidence secondaire (confirmé par les décisions de justice administrative de Berne en 2014 et 2022). Cela signifie :
- Aucune nouvelle résidence secondaire ne peut être construite
- Le stock de résidences secondaires existants est effectivement gelé
- La seule nouvelle construction résidentielle est destinée aux résidences principales ou aux "hébergements touristiques" (unités gérées commercialement avec des obligations locatives)
- Les rénovations mineures des résidences secondaires existantes sont autorisées, mais l'agrandissement de la surface au sol est généralement limité
Il s'agit du facteur structurel le plus important sur le marché Gstaad. Il crée un plafond d'approvisionnement permanent qui prend en charge les prix, quelles que soient les fluctuations de la demande.
Ce qui est disponible
À un moment donné, le nombre de propriétés accessibles au public à la vente dans la zone Gstaad est faible, généralement de l'ordre de 30 à 60 à tous les prix et types. Ce chiffre sous-estime la disponibilité réelle, car une part importante des propriétés ne sont disponibles que off-market.
Les segments les plus contraints :
- Chalet détaché au-dessus de 10 millions de CHF : Très peu répertoriés à tout moment
- Propriétés d'Oberbort : arrivent rarement sur le marché
- Chalets de la nouvelle construction : presque inexistant en raison de la loi sur les résidences secondaires
- Grandes parcelles : Les terrains à construire sont exceptionnellement rares
Demande
Profil d'acheteur
Le pool d'acheteurs de Gstaad est principalement :
- Suisses et résidents de C-permit : capables d'acheter librement, y compris les chalets détachés
- L'UE/AELE avec permis B : achat de résidences principales, souvent liées à la relocalisation ou à l'inscription à l'école
- Acheteurs internationaux non résidents : Achat d'appartements sous l'autorisation de Lex Koller, généralement en tant que maisons de vacances
- Familles Le Rosey : Un important moteur de la demande, tant pour les parents que pour les anciens
International Demand Trends
- Acheteurs européens demeurent au cœur. Les acheteurs britanniques, allemands, français et scandinaves sont constamment actifs.
- Acheteurs du Moyen-Orient ont augmenté leur intérêt pour la propriété alpine suisse ces dernières années.
- Acheteurs asiatiques sont moins importants à Gstaad qu'à Saint-Moritz ou à Genève.
- Acheteurs nord-américains sont un segment en croissance, attiré par la forte relation USD/CHF et les facteurs de style de vie.
Le facteur Le Rosey
Le campus d'hiver de Le Rosey à Gstaad continue de générer de la demande. Avec environ 400 étudiants internationaux et environ 5 candidatures par place, l'école crée un pipeline cohérent de familles riches à la découverte du Saanenland. On estime que 50 % de la clientèle aisée de Gstaad a des relations avec Le Rosey. Voir Le Rosey et le marché immobilier de Gstaad.
Développements réglementaires
Serrage Lex Koller (proposé)
Le Conseil fédéral a proposé des modifications importantes à Lex Koller en 2026, avec la clôture de la consultation en juillet :
- Les ressortissants de pays tiers auraient besoin d'une autorisation, même pour les achats de résidence primaire
- Vente obligatoire dans un délai de deux ans si un acheteur étranger quitte la Suisse
- Les acquisitions de propriétés commerciales pour un investissement pur nécessiteraient une autorisation
- Les actions de sociétés immobilières cotées pourraient être placées sous le régime
Impact s'il était adopté : Le pool d'acheteurs étrangers diminuerait, en particulier pour les ressortissants de pays tiers. Les propriétaires existants ne seraient pas affectés (la loi n'est pas rétroactive), mais la revente aux acheteurs étrangers deviendrait plus restrictive. Voir expliqué Lex Koller.
Relâchement parlementaire de la loi sur les résidences secondaires
Lors de la session du printemps 2024, le Parlement a approuvé un assouplissement partiel des restrictions de la loi sur les foyers secondaires. La portée et l'impact de ces changements sont toujours en cours de clarification au niveau cantonal.
Modèles de transaction
Saisonnalité
Le cycle de transaction de Gstaad suit le modèle saisonnier :
- Mois de visionnage en pointe : décembre-mars (saison de ski) et juin-septembre (été)
- Mois de pointe : mars-juin (spectateurs hivernaux terminés) et septembre-novembre (spectateurs d'été terminés)
- Mois tranquilles : mai et octobre-novembre (transitions saisonnières)
Périodes de détention
Gstaad est un marché de longue date. La plupart des acheteurs conservent plus de 10 ans, souvent des décennies. Le trading à court terme est rare et est découragé par l'impôt sur les gains de propriété, qui pénalise les périodes de détention courtes.
Perspective
Court terme (2026-2027)
- Les prix sont stables à légèrement positifs
- Le segment du luxe peut sous-performer un marché plus large (projection UBS)
- Les changements de Lex Koller, s'ils sont adoptés, pourraient freiner la demande étrangère à partir de 2027
- L'offre reste limitée en permanence
À moyen terme (2027-2030)
- La contrainte d'approvisionnement est structurelle et permanente. Aucun changement de politique n'est susceptible d'augmenter l'offre de maisons de vacances à Gstaad.
- La demande Le Rosey est institutionnelle et auto-renforçante
- CHF Strength continue de rendre la propriété suisse attrayante en tant que réserve de valeur
- Le risque politique autour de la fiscalité forfaitaire et des règles des acheteurs étrangers demeure
- Environnement réglementaire tendant vers une plus grande restriction, et non moins
La vue d'ensemble
Le marché de Gstaad est défini par la rareté. La combinaison de la loi sur les résidences secondaires (aucune nouvelle offre), Lex Koller (demande restreinte, mais d'un pool riche) et la culture de discrétion de la communauté crée un marché qui évolue lentement, détient sa valeur et récompense la propriété patiente à long terme.
Ce n'est pas un marché pour le trading spéculatif. C'est un marché pour les personnes qui veulent posséder un morceau de l'un des endroits les plus beaux et les plus privés du monde et qui sont prêts à le détenir.
Foire aux questions
Gstaad est-il dans une bulle immobilière? Le segment du luxe de Gstaad fonctionne différemment du marché plus large : les prix sont soutenus par des contraintes d'offre permanentes et une base de demande qui n'est pas sensible aux taux d'intérêt.
Les modifications de Lex Koller affecteront-elles les propriétaires actuels ? Non. Les modifications proposées s'appliquent aux futures acquisitions. Les propriétaires existants ne sont pas affectés rétroactivement.
Dois-je attendre que les prix baissent avant d'acheter ? Il est difficile de prévoir des mouvements de prix à court terme. Les facteurs structurels (contrainte d'approvisionnement, stabilité en CHF, demande cohérente) soutiennent les prix. Une baisse importante nécessiterait une modification fondamentale de l'un de ces facteurs.
Comment Gstaad se compare-t-il aux autres complexes suisses en 2026 ? Gstaad est en tête des prix des maisons de vacances pour la première fois (dépassant Saint-Moritz). Il suit Andermatt et Davos sur les taux de croissance récents. Consultez la comparaison des investissements.
Pour une conversation confidentielle sur votre recherche ou votre vente, contactez The Gstaad Collection.
Sources :