Immobilienmarktbericht Gstaad 2026

Dies ist unsere jährliche Bewertung des Gstaad-Immobilienmarktes anhand von UBS- und Knight-Frank-Daten, lokaler Transaktionsinformationen und unserer Erfahrung bei der Beratung von Käufern und Verkäufern im Saanenland.

Schlagzeilen

• Gstaad ist das teuerste Ferienhausziel in den Schweizer Alpen Erstmals überholt St. Moritz im UBS Alpine Property Focus 2026 (CHF 25.000/m² vs. CHF 24.000/m²).
• Wachstum hat sich geschwächt. Nach mehreren Jahren starker Aufwertung durch die Nachfrage nach der Pandemie wird das Luxussegment im Jahr 2026 voraussichtlich unter dem breiteren schweizerischen Wohnmarkt liegen.
• Versorgung ist weiterhin strukturell eingeschränkt. Das Zweitwohnungsgesetz verhindert weiterhin den Neubau von Ferienhäusern in der Gemeinde Saanen.
• Der Bundesrat hat die Verschärfung von Lex Koller vorgeschlagen, die den Zugang ausländischer Käufer weiter einschränken könnte. Die Konsultation wurde im Juli 2026 geschlossen; Das Ergebnis steht noch aus.

Preise

Aktuelle Ebenen

Detaillierte Aufschlüsselung nach Gebiet, Typ und Strasse finden Sie unter Immobilienpreise 2026 und Preis pro Quadratmeter.

Preisbewegung

• 12 Monate (Portaldaten): Häuser +1,2%, Wohnungen +1,1% in Gstaad (3780). Die Richtung ist stabil bis marginal positiv.
• Alpine Luxury 2025: UBS meldet rund 6% mehr Wert auf alpine Luxusimmobilien, angetrieben von der internationalen Nachfrage der Käufer.
• Ausblick 2026: Das Luxussegment erwartet in diesem Jahr eine Underperformance des breiteren Schweizer Wohnmarktes. Der Anstieg nach der Pandemie hat sich normalisiert.
• 5-Jahre (Knight Frank): Die Schweizer Alpenimmobilien stiegen in den fünf Jahren bis Juni 2025 um rund 23%, durchschnittlich 5% pro Jahr, verglichen mit 1,2% für französische Resorts.

Alpine Rangliste

Das UBS Alpine Property Focus 2026 Ranking der gehobenen Ferienhäuser:

1. Gstaad: ~CHF 25.000/m²
2. Engadin/St. Moritz: ~ CHF 24.000 / m²
3. Verier: ~CHF 21.000/m²
4. Andermatt: ~CHF 21.000/m²
5. Zermatt: ~CHF 21.000/m²

Neun der zehn teuersten Resorts weltweit sind Schweizer. Courchevel ist das Top-Resort ohne Schweiz.

Liefern

Der Effekt des zweiten Zuhauses

Die Gemeinde Saanen liegt deutlich über der 20%-Zweitheimschwelle (bestätigt durch die Entscheidungen des Verwaltungsgerichts Berner 2014 und 2022). Das bedeutet:

• Es können keine neuen Zweitwohnungen gebaut werden
• Existing second-home stock is effectively frozen
• Der einzige neue Wohnbau ist für Hauptwohnungen oder "Touristenunterkünfte" (kommerziell verwaltete Einheiten mit Mietverpflichtungen)
• Kleinere Renovierungen bestehender Zweitwohnungen sind zulässig, aber die Bodenerweiterung ist generell eingeschränkt

Dies ist der wichtigste strukturelle Faktor auf dem Gstaad-Markt. Es schafft eine permanente Angebotsobergrenze, die Preise unabhängig von Nachfrageschwankungen unterstützt.

Was ist verfügbar

Zu jedem Zeitpunkt ist die Anzahl der öffentlich zum Verkauf stehenden Immobilien in der Region Gstaad gering, typischerweise im Bereich von 30 bis 60 über alle Preispunkte und Typen. Diese Zahl unterbewertet die tatsächliche Verfügbarkeit, da ein erheblicher Anteil der Immobilien nur ausserhalb des Marktes verfügbar ist.

Die beengten Segmente:

• Freistehende Chalets über CHF 10 Mio.: Zu jeder Zeit sind nur wenige gelistet
• Oberbort-Eigenschaften: kommen selten auf den Markt
• Neubauchalets: Aufgrund des Second Homes Act fast nicht vorhanden
• Grosse Grundstücke: Bauland ist ausserordentlich knapp

Nachfrage

Käuferprofil

Der Käuferpool von Gstaad ist überwiegend:

• Swiss Nationals und C-Permit-Bewohner: Kann frei kaufen, einschliesslich freistehender Chalets
• EU/EFTA-Staatsangehörige mit B-Genehmigungen: Kauf von Hauptwohnungen, häufig im Zusammenhang mit Umsiedlung oder Schuleinschreibung
• Non-Resident International Buyers: Kauf von Wohnungen unter der Zulassung von Lex Koller, in der Regel als Ferienhäuser
• Le Rosey-Familien: Ein bedeutsamer Nachfragetreiber, sowohl derzeitige Eltern als auch Alumni

Internationale Nachfragetrends

• Europäische Käufer bleiben der Kern. Britische, deutsche, französische und skandinavische Käufer sind konsequent aktiv.
• Käufer aus dem Nahen Osten haben in den letzten Jahren ihr Interesse an der Schweizer Alpenimmobilie gestärkt.
• Asiatische Käufer sind in Gstaad weniger bekannt als in St. Moritz oder Genf.
• Nordamerikanische Käufer sind ein wachsendes Segment, das von den starken USD / CHF-Beziehungen und den Lebensstilfaktoren geprägt ist.

Der Le Rosey-Faktor

Der Wintercampus von Le Rosey in Gstaad erzeugt weiterhin Nachfrage. Mit ungefähr 400 internationalen Schülern und rund 5 Bewerbungen pro Platz schafft die Schule eine konsistente Pipeline wohlhabender Familien, die das Saanenland entdecken. Schätzungsweise 50% der wohlhabenden Kundschaft von Gstaad haben Le Rosey Connections. Siehe Le Rosey und der Gstaad Property Market .

Regulatorische Entwicklungen

Lex Koller Anziehen (vorgeschlagen)

Der Bundesrat schlug 2026 erhebliche Änderungen an Lex Koller vor, die Konsultation wurde im Juli abgeschlossen:

• Drittstaatsangehörige benötigen eine Genehmigung auch für Käufe in der Primärresidenz
• Obligatorischer Verkauf innerhalb von zwei Jahren, wenn ein ausländischer Käufer die Schweiz verlässt
• Gewerbeimmobilien für reine Investitionen würden genehmigungspflichtig
• Anteile an börsennotierten Immobilienunternehmen könnten unter das Regime gebracht werden

Auswirkungen bei Übernahme: Der ausländische Käuferpool würde insbesondere für Drittstaatsangehörige schrumpfen. Bestehende Eigentümer wären nicht betroffen (das Gesetz ist nicht rückwirkend), aber der Wiederverkauf an ausländische Käufer würde restriktiver werden. Siehe Lex Koller erklärt .

Parlamentarische Lockerung des Zweitwohnungsgesetzes

In der Frühjahrssitzung 2024 genehmigte das Parlament eine teilweise Lockerung der Beschränkungen des Second Homes Act. Der Umfang und die Auswirkungen dieser Änderungen werden noch auf kantonaler Ebene geklärt.

Transaktionsmuster

Saisonalität

Der Transaktionszyklus von Gstaad folgt dem saisonalen Muster:

• Spitzenmonate: Dezember-März (Skisaison) und Juni-September (Sommer)
• Peak-Transaktionsmonate: März-Juni (Winter-Zuschauer absolvieren) und September-November (Sommer-Zuschauer absolvieren)
• Ruhige Monate: Mai und Oktober-November (saisonale Übergänge)

Haltefristen

Gstaad ist ein Langzeitmarkt. Die meisten Käufer halten mehr als 10 Jahre, oft Jahrzehnte. Kurzfristiger Handel ist selten und wird durch die Ertragssteuer entmutigt, die kurze Haltefristen bestraft.

Ausblick

Kurzfristig (2026-2027)

• Preise stabil bis marginal positiv
• Luxussegment kann einen breiteren Markt unterlaufen (UBS-Projektion)
• Änderungen von Lex Koller könnten, wenn sie angenommen werden, die Auslandsnachfrage ab 2027 dämpfen
• Das Angebot bleibt dauerhaft eingeschränkt

Mittelfristig (2027-2030)

• Die Lieferbeschränkung ist strukturell und dauerhaft. Keine Änderung der Richtlinien dürfte die Versorgung der Ferienwohnungen in Gstaad erhöhen.
• Le Rosey Nachfrage ist institutionell und selbstverstärkend
• CHF-Stärke macht Swiss Property als Wertspeicher weiterhin attraktiv
• Politische Risiken rund um die Pauschalbesteuerung und die Regeln für ausländische Käufer bleiben bestehen
• Regulatorisches Umfeld, das zu grösserer Einschränkung tendiert, nicht weniger

Das grössere Bild

Der Gstaad-Markt wird durch Knappheit definiert. Die Kombination aus dem Second Homes Act (kein neues Angebot), Lex Koller (eingeschränkte Nachfrage, aber aus einem wohlhabenden Pool) und der Diskretion der Gemeinschaft schafft einen Markt, der sich langsam bewegt, seinen Wert hält und den Patienten, das langfristige Eigentum belohnt.

Dies ist kein Markt für spekulatives Handeln. Es ist ein Markt für Menschen, die ein Stück eines der schönsten und privatesten Orte der Welt besitzen wollen und bereit sind, es zu halten.

Häufig gestellte Fragen

Ist Gstaad in einer Immobilienblase? Der breitere Schweizer Immobilienblasenindex von UBS zeigt den Schweizer Markt als "überbewertet", aber nicht im Bereich der Blase. Das Luxussegment von Gstaad operiert anders als der breitere Markt: Die Preise werden durch permanente Angebotsbeschränkungen und eine nicht zinssensitive Nachfragebasis gestützt.

Beeinflussen die Änderungen von Lex Koller die derzeitigen Eigentümer? Nein. Die vorgeschlagenen Änderungen gelten für zukünftige Akquisitionen. Bestehende Eigentümer sind rückwirkend nicht betroffen.

Soll ich vor dem Kauf auf die Preise warten? Die Vorhersage kurzfristiger Preisbewegungen ist schwierig. Die strukturellen Faktoren (Supply Constraint, CHF-Stabilität, konsistente Nachfrage) unterstützen die Preise. Ein erheblicher Rückgang würde eine grundlegende Änderung eines dieser Faktoren erfordern.

Wie ist Gstaad im Vergleich zu anderen Schweizer Resorts im Jahr 2026? Erstmals führt Gstaad bei den Ferienhauspreisen (Überholung von St. Moritz). Es folgt Andermatt und Davos über die jüngsten Wachstumsraten. Siehe den vollständigen Anlagevergleich .

Für ein vertrauliches Gespräch über Ihre Suche oder Ihren Verkauf wenden Sie sich an Kontaktieren Sie The Gstaad Collection .

Quellen:

• UBS Alpine Property Focus 2026
• UBS-Luxus-Immobilienfokus 2026
• Ritter Frank: Spitzen und Preise 2025
• RealAdvisor: Immobilienpreise Gstaad 3780
• SwissInfo: Gstaad Tops Alpine Preisrangliste
• Deloitte: Die Schweiz plant die Straffung von Lex Koller