Die Lex Koller erklärt: Dürfen Ausländer in der Schweiz Immobilien kaufen?

Ja, Ausländer können Immobilien in der Schweiz kaufen, jedoch mit erheblichen Einschränkungen. Der Lex Koller (formell das Bundesgesetz über den Erwerb von Immobilien durch Personen im Ausland, ANAG) steuert, wann und wie Nicht-Schweizer Staatsangehörige Wohneigentum erwerben können. Ob Sie eine Genehmigung benötigen, hängt von Ihrer Staatsangehörigkeit, Ihrer Aufenthaltsgenehmigung und der Art der Immobilie ab, die Sie kaufen möchten.

Dies ist das wichtigste Gesetz für jeden internationalen Käufer, der Immobilien in Gstaad oder anderswo in der Schweiz berücksichtigt. Wir erklären es fast jedem neuen Kunden.

Für wen der Lex Koller gilt

Das Gesetz zieht scharfe Linien basierend auf Nationalität und Aufenthaltsstatus:

Käufer, die keine Lex Koller-Autorisierung benötigen

• Schweizer Nationals Überall in der Schweiz kaufen
• EU/EFTA-Staatsangehörige mit einer B-Genehmigung
• EU/EFTA-Staatsangehörige mit C-Genehmigung (Ständiger Wohnsitz) Kauf einer Immobilie, gleich behandelt mit Schweizer Staatsbürgern
• Staatsangehörige mit C-Genehmigung Kauf einer Immobilie, die mit den Schweizer Staatsbürgern identisch behandelt wird
• Beliebiger Käufer Kauf von Gewerbeimmobilien für echte Geschäftszwecke (nicht reine Investition)

Käufer, die eine Lex Koller-Berechtigung benötigen

• Nicht ansässige Ausländer (keine Schweizer Aufenthaltsgenehmigung) Kauf von Wohnimmobilien
• Inhaber der EU/EFTA-B-Genehmigung Kauf eines Zweitwohnsitzes oder einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie (nicht deren Hauptwohnsitz)
• Inhaber der B-Genehmigung für Drittstaaten Kaufen Sie etwas anderes als einen Hauptwohnsitz, in dem sie leben werden
• Auslandskontrolle Kauf von Wohnimmobilien

Die praktischen Auswirkungen für Gstaad-Käufer

Die meisten internationalen Käufer, die sich für Gstaad interessieren, fallen in eine von zwei Kategorien:

1. Nicht-Einwohner, die ein Ferienhaus wünschen: Sie benötigen die Zulassung von Lex Koller. Sie sind beschränkt auf den Kauf in ausgewiesenen Touristenzonen, vorbehaltlich kantonaler Quoten und eingeschränkt, welche Art von Immobilie Sie kaufen können (in den meisten Fällen keine freistehenden Chalets).

2. Residents mit einer B- oder C-Erlaubnis: Wenn Sie eine C-Genehmigung haben, können Sie frei kaufen. Wenn Sie eine B-Genehmigung haben, können Sie einen Hauptwohnsitz ohne Genehmigung kaufen. Ein zweites Zuhause muss noch autorisiert werden.

Das Quotensystem

Die Schweiz verfügt über eine nationale Quote von ca. 1.500 Genehmigungen pro Jahr für Ferienhauskäufe durch Ausländer. Diese Quote wird unter den Kantonen aufgeteilt. Jeder Kanton verteilt seinen Anteil an qualifizierte Gemeinden, und jede Gemeinde verwaltet ihre eigene Zuteilung.

Der Kanton Bern, wo sich Gstaad (Gemeinde Saanen) befindet, erhält einen Teil dieser nationalen Quote. Die Kantonsbehörde in Bern prüft und genehmigt Anträge.

Wichtige Punkte zum Kontingent:

• Die Quote bleibt seit Jahren weitgehend unverändert und ist deutlich überzeichnet
• Genehmigungen werden pro Objekt erteilt, nicht pro Käufer
• Die Bearbeitungszeit variiert, dauert jedoch in der Regel 4-8 Wochen
• Eine Autorisierung erlischt, wenn der Kauf nicht innerhalb eines festgelegten Zeitraums abgeschlossen ist
• Es gibt keine Garantie für den Erhalt einer Genehmigung, auch wenn Sie alle Kriterien erfüllen

Was Ausländer nicht kaufen können

Die Einschränkungen gehen über die blosse Genehmigung hinaus. Auch bei der Zulassung stehen nicht ansässige ausländische Käufer vor besonderen Verboten:

Freistehende Chalets

In der Schweiz, einschliesslich Gstaad, können nicht ansässige Ausländer freistehende (freistehende) Chalets nicht kaufen. Dies ist die wirkungsvollste Einschränkung für Käufer, die im Saanenland suchen, wo ein Grossteil der Hauptaktien abgelöst wird.

Die Alternativen: Apartments, Duplex-Apartments und angeschlossene Chalets (Teil eines Gebäudes mit mehreren Einheiten) stehen ausländischen Käufern grundsätzlich mit der entsprechenden Genehmigung zur Verfügung.

Grössenbeschränkungen

Genehmigte Einkäufe für Ferienhäuser sind in der Regel auf eine Netto-Wohnfläche von 200 m² und eine Plot-Grösse von 1.000 m² begrenzt. Diese Grenzen können je nach Kanton variieren und unter bestimmten Umständen aufgehoben werden.

Ausländische Eigentumsbeschränkungen

In Mehrfamilienhäusern können in vielen Kantonen maximal 50% der Einheiten im Besitz von ausländischen kontrollierten Käufern sein. Dies bedeutet, dass nicht jede verfügbare Wohnung in einem wünschenswerten Gebäude von einem nicht ansässigen Ausländer gekauft werden kann.

Timing für den Wiederverkauf

In mehreren Kantonen (insbesondere Wallis) müssen ausländische Käufer eine Immobilie vor dem Weiterverkauf für einen Mindestzeitraum halten. Der Kanton Bern ist in diesem Punkt flexibler, ohne obligatorische Haltedauer für den Weiterverkauf. Dies ist ein Vorteil des Kaufs in Gstaad gegenüber Verbier.

Ausnahmen und Workarounds

Es gibt legitime Wege rund um einige Einschränkungen:

Eine C-Genehmigung erhalten

Mit einer C-Genehmigung (Permanent Residence) werden Sie mit einem Schweizer Staatsbürger identisch behandelt. Für EU/EFTA-Staatsangehörige wird dies in der Regel nach 5 Jahren Daueraufenthalt (oder 3 Jahren für Ehegatten von Schweizer Staatsangehörigen) verfügbar. Für Drittstaatsangehörige beträgt der Zeitplan in der Regel 10 Jahre.

Kaufen Sie als Hauptwohnsitz mit einer B-Erlaubnis

Inhaber der EU/EFTA-B-Erlaubnis können einen Hauptwohnsitz ohne Lex Koller-Zulassung erwerben. Dies bedeutet, dass der Umzug nach Gstaad in Vollzeit den vollen Markt eröffnet, einschliesslich freistehender Chalets.

Kauf über einen Schweizer Resident

Wenn ein Ehegatte eine C-Genehmigung besitzt oder Schweizer ist, kann das Paar ohne Lex Koller-Beschränkungen kaufen, da die Immobilie durch oder gemeinsam mit einer nicht gesetzeskonformen Person erworben wird.

Gewerbeimmobilie

Echte Gewerbeimmobilien wie ein Hotel oder ein Geschäftsgebäude liegen ganz ausserhalb von Lex Koller. Der Kauf muss jedoch für eine echte gewerbliche Nutzung erfolgen, nicht als gewerbliches Wohneigentum.

Vorgeschlagene Verschraubung (2026)

Der Bundesrat hat mit einer im Juli 2026 geschlossenen Konsultationsfrist für Lex Koller erhebliche Änderungen vorgeschlagen. Die wichtigsten Vorschläge umfassen:

• Beschränkungen für Drittstaatsangehörige, die Hauptwohnsitze kaufen, erweitern: Derzeit können Inhaber der B-Genehmigung von Drittländern einen Hauptwohnsitz kaufen. Auch hierfür würde der Vorschlag eine Genehmigung bedürfen.
• Verpflichtete Verkaufsvoraussetzung: Käufer von ausserhalb der EU/EFTA, die die Schweiz verlassen, müssten ihre Immobilie innerhalb von zwei Jahren verkaufen.
• Beschränkungen für gewerbliche Immobilien: Reine Investitionskäufe von Gewerbeimmobilien durch Ausländer würden genehmigungspflichtig sein.
• Listed Real Estate Companies: Anteile an börsennotierten Immobilienunternehmen könnten unter das Zulassungsregime fallen.

Diese Vorschläge sind noch kein Gesetz. Sie bedürfen der parlamentarischen Zustimmung und können geändert oder abgelehnt werden. Wir überwachen den Prozess und werden diese Seite aktualisieren, sobald Entwicklungen stattfinden. Informationen zum aktuellen Status finden Sie im Official Communications des Bundesrats.

Wenn Sie einen Kauf in Betracht ziehen, gelten die aktuellen Regeln weiterhin. Es ist jedoch zu verstehen, dass die Fahrtrichtung zu strengeren Einschränkungen geht, nicht zu lockereren.

Der Lex Koller-Prozess in der Praxis

Für einen nicht ansässigen Ausländer, der ein Ferienhaus in Gstaad kauft, sind die praktischen Schritte:

1. Eine Eigenschaft finden, die qualifiziert ist (Wohnungs- oder angehängte Eigenschaft, innerhalb der Grössenbeschränkungen)
2. Überprüfen Sie die Obergrenze für ausländisches Eigentum im Gebäude (Ihr Notar oder Berater tut dies)
3. Lex Koller-Antrag über den Notar bei der Zulassungsbehörde des Kantons Bern einreichen
4. Auf die Genehmigung warten (normalerweise 4-8 Wochen)
5. Abschliessen Sie den Kauf beim Notar, sobald er autorisiert ist

Der Antrag erfordert die Dokumentation der Identität des Käufers, der finanziellen Ressourcen und der Details der Immobilie. Der Notar kümmert sich um die Unterlagen, aber Ihr Berater sollte an der korrekten Strukturierung der Anwendung beteiligt sein.

Wir haben viele internationale Kunden durch diesen Prozess geführt. Der entscheidende Schritt ist die Auswahl der richtigen Eigenschaft: Eine, die unter Lex Koller qualifiziert ist, sich innerhalb eines verfügbaren Kontingents befindet und Ihren Anforderungen entspricht. Eine schlechte Immobilienwahl kann einen abgelehnten Antrag und monatelange Zeitverlust bedeuten.

Lex Koller und Gstaad speziell

Der Gstaad-Markt weist einige spezifische Lex Koller-Eigenschaften auf:

• Hohe Nachfrage, begrenzte Quote: Die Quotenzuteilung der Gemeinde Saanen ist im Verhältnis zur Nachfrage gering, daher ist das Timing von Bedeutung
• Eingeschränkte Chalet-Restriktionsbisse hart: Ein Grossteil der begehrtesten Aktien von Gstaad ist abgelöst und für nicht ansässige Ausländer gesperrt
• Apartment-Aktien sind wettbewerbsfähig: Da Wohnungen für ausländische Käufer zugänglich sind, ist der Wettbewerb um die besten Einheiten intensiv
• Off-Market-Vorteil: Immobilien, die über private Netzwerke verkauft werden

Häufig gestellte Fragen

Kann ich ein Chalet in Gstaad als nicht ansässigen Ausländer kaufen? Sie können eine Wohnung oder ein angeschlossenes Chalet mit Lex Koller-Autorisierung kaufen. Sie können kein freistehendes (freistehendes) Chalet als Nicht-Einwohner kaufen. Für den Zugang zu freistehenden Chalets müssen Sie Schweizer (B- oder C-Genehmigung) werden.

Wie lange dauert die Lex-Koller-Autorisierung? Von der Bewerbung bis zur Entscheidung ist dies normalerweise 4-8 Wochen. Es kann jedoch länger dauern, wenn das Kontingent für den aktuellen Zeitraum vollständig zugewiesen ist.

Wird Lex Koller abgeschafft? Nein. Die aktuelle Richtung ist zum Anziehen, nicht zum Lockern. Die Vorschläge des Bundesrates für 2026 würden die Beschränkungen weiter ausdehnen. Abschaffung wird nicht in Betracht gezogen.

Gilt Lex Koller für alle Schweizer Kantone gleichermassen? Das Bundesgesetz gilt national, aber die Kantone verwalten die Quote und können zusätzliche Bedingungen aufstellen. Die Regeln des Kantons Bern unterscheiden sich von Wallis (wo sich Verbier befindet) in mehrfacher Hinsicht, insbesondere dass Bern keine obligatorische Haltedauer für den Weiterverkauf vorschreibt.

Was passiert, wenn ich ohne Genehmigung kaufe? Die Transaktion wäre ungültig. Der Notar ist für die Einhaltung von Lex Koller verantwortlich, daher sollte dies in der Praxis nicht geschehen. Ein nicht autorisierter Kauf kann von den Behörden abgewickelt werden.

Kann ich ein Schweizer Unternehmen nutzen, um Immobilien zu kaufen und Lex Koller zu vermeiden? Nein. Unternehmen, die von Lex Koller kontrolliert werden, unterliegen selbst dem Gesetz. Dies ist speziell darauf ausgelegt, eine Umgehung zu verhindern.

Für ein vertrauliches Gespräch über Ihre Suche oder Ihren Verkauf wenden Sie sich an Kontaktieren Sie The Gstaad Collection .

Quellen:

• Taxolution: Können Ausländer eine Immobilie in der Schweiz kaufen? 2026 Guide
• Deloitte: Die Schweiz plant Verschärfungsbeschränkungen
• PWC: Lex Koller Ahead Tightening Ahead
• Charles . Russell Speechlys: Die Schweiz plant weitere Einschränkungen
• Lindemann-Gesetz: Schweiz Immobilien 2026 Guide