Beim Kauf in der Schweiz ist der Kaufpreis nicht die endgültige Zahl. Die Transaktionskosten steigen im Kanton Bern um ca. 2-2,5% auf. Dies ist niedriger als in vielen Ländern (Grossbritannien, Frankreich und Spanien berechnen alle mehr), stellt jedoch immer noch eine signifikante Summe auf den Gstaad-Preisniveaus dar.
Dieser Leitfaden gliedert alle Kosten.
Die Rolle des Notars
In der Schweiz ist der Notar eine zentrale Figur bei jeder Immobilientransaktion. Dies ist nicht wie das britische System (bei dem ein Anwalt für jede Partei handelt) oder das US-System (bei dem ein Titelunternehmen die Schliessung abwickelt).
Der Schweizer Notar ist:
- Neutral. Sie handeln nicht für Käufer oder Verkäufer. Sie sind Beamter (im Kanton Bern, ein lizenzierter Notar mit quasi-gerichtlichem Status).
- Pflichtfeld. Das Schweizer Gesetz schreibt vor, dass alle Eigentumsübertragungen von einem Notar authentifiziert werden. Sie können keine Immobilie ohne eine kaufen.
- Verantwortlich für: Ausarbeitung des Kaufvertrages, Überprüfung der Identität und Rechtsfähigkeit der Parteien, Überprüfung des Grundbuchamtes, Gewährleistung der Lex Koller-Konformität (für ausländische Käufer), Registrierung der Übertragung und Einlagen in Escrow.
Wahl eines Notars
Im Kanton Bern können Sie Ihren Notar frei wählen. Der Käufer wählt traditionell den Notar aus (und bezahlt). In der Praxis jedoch:
- Der Vertreter oder Berater des Verkäufers kann einen Notar vorschlagen, mit dem er zuvor zusammengearbeitet hat
- Für ausländische Käufer lohnt es sich, einen Notar zu wählen, der Ihre Sprache spricht und Erfahrung mit Lex Koller-Transaktionen hat
- Die Gebühr des Notars wird durch den kantonalen Tarif geregelt, daher sind die Kosten ähnlich, unabhängig davon, welchen Notar Sie wählen
Die Kostenaufschlüsselung
1. Notargebühren
Die Gebühr des Notars umfasst die Ausarbeitung des Vertrags, die Durchführung der Transaktion und die Registrierung der Übertragung. Im Kanton Bern werden die Gebühren durch einen kantonalen Tarifplan geregelt und basieren auf dem Kaufpreis.
| Kaufpreis | Ungefähre Notargebühr | Als Prozentsatz |
|---|---|---|
| CHF 2'000'000 | CHF 8.000-12.000 | ~ 0,4-0,6% |
| CHF 5'000'000 | CHF 18.000-25.000 | ~ 0,4-0,5% |
| CHF 10'000'000 | CHF 30'000-45'000 | ~ 0,3-0,45% |
| CHF 20'000'000 | CHF 50'000-75'000 | ~ 0,25-0,4% |
Die Gebühr ist degressiv: Der Prozentsatz nimmt mit steigendem Kaufpreis ab. Bei den Gstaad-Preisniveaus liegt die Notargebühr typischerweise im Bereich von 0,3 bis 0,5% des Kaufpreises.
Wer zahlt: Der Käufer, sofern nicht anders vereinbart.
2. Transfersteuer
Kanton Bern erhebt auf jeden Immobilienkauf eine Überweisungssteuer. Dies sind die grössten Einzeltransaktionskosten.
- Preis: 1,8% des Kaufpreises
- Befreiung des Hauptwohnsitzes: Der erste CHF 800'000 des Kaufpreises ist von der Transfersteuer befreit, wenn die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz ist
- Wer zahlt: Der Käufer ist gesetzlich vorgeschrieben (der Verkäufer haftet gemeinsam, wenn er nicht bezahlt wird). Eine andere Aufteilung kann im Vertrag vereinbart werden.
| Kaufpreis | Transfersteuer (Ferienhaus) | Transfersteuer (Primärwohnung) |
|---|---|---|
| CHF 2'000'000 | CHF 36'000 | CHF 21 600 |
| CHF 5'000'000 | CHF 90'000 | CHF 75.600 |
| CHF 10'000'000 | CHF 180'000 | CHF 165'600 |
| CHF 20'000'000 | CHF 360'000 | CHF 345'600 |
Der 1,8%-Satz und die Befreiung von CHF 800'000 werden durch die Bern Kantonale Steuerverwaltung . Die Befreiung gilt nur unter bestimmten Bedingungen, bestätigen Sie also Ihren Fall mit dem Notar.
3. Grundbuchgebühren
Das Grundbuch (Grundbuch) berechnet eine Gebühr für die Registrierung des Eigentümerwechsels.
- Preis: Etwa 0,1% des Kaufpreises
- Wer zahlt: Der Käufer ist gesetzlich vorgeschrieben (der Verkäufer haftet gemeinsam, wenn er nicht bezahlt wird). Eine andere Aufteilung kann im Vertrag vereinbart werden.
Bei einem Kauf von CHF 10 Mio. beträgt dies ca. CHF 10'000.
4. Hypothekenregistrierung
Wenn Sie den Kauf finanzieren, muss der Hypothekenschein (Schuldbrief) im Grundbuchamt registriert sein. Es gibt zwei Arten:
- Papier-Schuldbrief (Papier): Ein physisches Dokument. Anmeldegebühr ca. 0,1-0,2% des Hypothekenbetrags.
- Register-Schuldbrief (elektronisch): elektronisch registriert. Ähnliche Gebühr.
Wenn der Verkäufer bereits einen Schuldbrief auf dem Grundstück registriert hat (aus seiner Hypothek), kann dieser manchmal auf Sie übertragen werden, was die Kosten für die Erstellung eines neuen spart.
Bei einer Hypothek von CHF 6 Mio. beträgt die Anmeldegebühr von CHF 6000-12.000.
5. Agentenprovision
In der Schweiz zahlt der Verkäufer traditionell die Provision des Agenten. Die Praktiken variieren jedoch:
- Verkäufer: 2-3% des Kaufpreises, bezahlt vom Verkäufer
- Käufer-Agent: Wenn Sie einen separaten Berater beauftragen, Ihre Interessen zu vertreten, wird deren Gebühr separat ausgehandelt und von Ihnen bezahlt
- Duale Agentur: Einige Agenten repräsentieren beide Seiten. Gebührenstrukturen variieren.
Als Käufer dürfen Sie die Provision nicht direkt bezahlen. Es ist jedoch in die Preisgestaltung des Verkäufers integriert und wirkt sich indirekt auf den Kaufpreis aus.
Gesamttransaktionskosten: Arbeitsbeispiele
Beispiel 1: CHF 5m Wohnung, Ferienhaus, finanziert
| Kosten | Menge |
|---|---|
| Notargebühren | CHF 20'000 |
| Transfersteuer (1,8%) | CHF 90'000 |
| Grundbuch | CHF 5'000 |
| Hypothekenregistrierung (CHF 3M Hypothek) | CHF 4.500 |
| Total | ~ CHF 119.500 (2,4%) |
Beispiel 2: CHF 12m Chalet, Hauptwohnsitz, Barkauf
| Kosten | Menge |
|---|---|
| Notargebühren | CHF 40'000 |
| Transfersteuer (1.8%, minus CHF 800.000 Befreiung) | CHF 201'600 |
| Grundbuch | CHF 12'000 |
| Total | ~ CHF 254.000 (2,1%) |
Beispiel 3: CHF 25 Mio. Trophäenhütte, Hauptwohnsitz, finanziert
| Kosten | Menge |
|---|---|
| Notargebühren | CHF 65'000 |
| Transfersteuer (1.8%, minus CHF 800.000 Befreiung) | CHF 435'600 |
| Grundbuch | CHF 25'000 |
| Hypothekenregistrierung (CHF 12 Mio. Hypothek) | CHF 18'000 |
| Total | ~ CHF 544.000 (2,2%) |
Vergleichen mit anderen Ländern
| Land | Typische Transaktionskosten (Käufer) |
|---|---|
| Schweiz (Bern) | ~ 2-2,5% |
| Frankreich | 7-8% (Droits de Mutation + Notaire) |
| Grossbritannien (England) | 5-12% (Stempelsteuer auf £ 2m+) |
| Spanien | 8-11% (ITP + Notar + Registry) |
| Italien | 3-10% (abhängig vom Käuferstatus) |
| Österreich | 3,5-4% (GrunderWerbsteuer + Registrierung) |
Die Transaktionskosten der Schweiz gehören zu den niedrigsten in Europa für Prime Property. Dies ist einer der unterschätzten Vorteile des Kaufs auf dem Schweizer Markt.
Der Abschlussprozess
Zeitleiste
| Schritt | Typische Dauer |
|---|---|
| Angebot zur Reservierungsvereinbarung akzeptiert | 1-2 Wochen |
| Reservierung zum Notartermin | 4-8 Wochen |
| Notartermin (Vertragsunterzeichnung) | 1-2 Stunden |
| Eintragung im Grundbuch | 1-2 Wochen nach Notar |
| Schlüsselübergabe | Am oder kurz nach der Registrierung |
Was passiert beim Notar?
Die Notarbestellung ist der formelle Abschluss. Beide Parteien (oder ihre Bevollmächtigten) nehmen teil.
- Identitätsprüfung. Pässe, Genehmigungen oder IDs.
- Vertragslesung. Der Notar liest den gesamten Vertrag vor (rechtlich erforderlich). Dies kann für eine komplexe Transaktion 30-60 Minuten dauern.
- Erklärung. Der Notar erklärt die wichtigsten Bedingungen und rechtlichen Auswirkungen.
- Fragen. Beide Parteien können Fragen stellen. Der Notar antwortet neutral.
- Signing. Beide Parteien unterschreiben. Der Notar authentifiziert sich.
- Zahlung. Der Kaufpreis wird in der Regel vor oder beim Termin auf das Treuhandkonto des Notars übertragen. Der Notar gibt es nach der Registrierung an den Verkäufer weiter.
- Anmeldung. Der Notar legt die Übertragung an das Grundbuchamt vor.
Wenn Sie nicht teilnehmen können
Sie können einem Vertreter (Ihren Anwalt, Ihrem Berater oder einer anderen vertrauenswürdigen Person) eine Vollmacht erteilen, um in Ihrem Namen zu unterschreiben. Die Vollmacht muss notariell beglaubigt werden.
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch sind Notargebühren in der Schweiz? In Kanton Bern sind es ca. 0,3-0,5% des Kaufpreises. Erwarten Sie auf einer Immobilie von CHF 10 Millionen CHF 30 000-45 000.
Was ist der Handgelder? Die Grundsteuer im Kanton Bern: 1,8% des Kaufpreises, der vom Käufer geschuldet wird. Erstkäufer können unter bestimmten Voraussetzungen die ersten CHF 800'000 befreien lassen.
Kann ich Notargebühren aushandeln? Notargebühren im Kanton Bern werden durch den kantonalen Tarif geregelt. Es gibt nur begrenzten Verhandlungsspielraum, obwohl komplexe Transaktionen möglicherweise höhere Gebühren anfallen und einfache am unteren Ende der Skala.
Brauche ich meinen eigenen Anwalt sowie den Notar? Der Notar ist neutral. Wenn Sie jemanden wünschen, der nur in Ihrem Interesse berät, ist es ratsam, einen unabhängigen Schweizer Anwalt vor der Notarbestellung zu überprüfen, insbesondere für ausländische Käufer.
Wann zahle ich? Der Kaufpreis wird in der Regel vor oder beim Notartermin auf das Treuhandkonto des Notars eingezahlt. Transaktionskosten (Notargebühr, Transfersteuer, Registrygebühren) werden in der Regel innerhalb von Wochen nach Abschluss separat in Rechnung gestellt.
Für ein vertrauliches Gespräch über Ihre Suche oder Ihren Verkauf wenden Sie sich an Kontaktieren Sie The Gstaad Collection .
Quellen: