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Die Besitzer in der Region Gstaad zahlen jährliche Steuern auf Bundesebene, Kantonal (Bern) und Gemeinden (Saanen). Die wichtigsten sind die Einkommensteuer auf den imputierten Mietwert (Eigenmietwert), die Vermögenssteuer auf das Grundstück und die kommunalen Abgaben. Der kalkulierte Mietwert soll ab 2029 zusammen mit den meisten damit verbundenen Abzügen abgeschafft werden.
Der Besitz von Immobilien in der Region Gstaad bedeutet, jährliche Steuern auf drei Ebenen zu zahlen: Bundes, Kantonal (Bern) und Kommunal (Saanen). Hier geht es nicht um die einmaligen Kaufkosten (siehe Kaufanleitung ), sondern um die anhaltende jährliche steuerliche Belastung des Eigentums.
Das Schweizer System bietet Features, die internationale Käufer überraschen, insbesondere den imputierten Mietwert (Eigenmietwert), der Sie auf das Einkommen besteuert, das Sie nie erhalten.
Die drei jährlichen Steuern
1. Einkommensteuer auf den kalkulierten Mietwert (Eigenmietwert)
Wenn Sie eine Immobilie in der Schweiz besitzen, auch wenn Sie selbst darin wohnen, werden Sie mit dem "untergeschriebenen Mietwert" besteuert. Die Logik: Wenn Sie die Immobilie nicht besitzen, würden Sie die Miete zahlen, und diese Miete wäre das steuerpflichtige Einkommen eines anderen. Wenn Sie in Ihrem eigenen Grundstück wohnen, erhalten Sie einen wirtschaftlichen Vorteil, der dieser Miete entspricht.
Wie wird es in Kanton Bern berechnet:
- Die kantonale Steuerbehörde weist Ihrem Eigentum einen amtlichen Wert (Amtlicher Wert) zu
- Der kalkulierte Mietwert wird aus diesem offiziellen Wert abgeleitet, der typischerweise auf ungefähr 60-70% der Immobilien als Marktmiete festgelegt wird.
- Dieses berechnete Einkommen wird zu Ihrem anderen steuerpflichtigen Einkommen hinzugefügt und zu Ihrem Grenzsatz besteuert
Die Neubewertung 2020: Der Kanton Bern hat 2020 eine allgemeine Immobilienumwertung durchgeführt. Bei vielen Immobilien im Saanenland führte dies zu deutlichen Erhöhungen der amtlichen Werte und damit zu höheren kalkulierten Mietwerten und Steuerrechnungen.
Abzüge: Sie können Hypothekenzinsen und Unterhaltskosten (tatsächliche oder pauschale Vergütung) gegen den imputierten Mietwert abziehen. Dies ist einer der Gründe, warum Schweizer Hausbesitzer Hypotheken unterhalten, auch wenn sie es sich leisten können, sie zurückzuzahlen.
Die Abschaffung 2029: Die Schweizer Wähler haben am 28. September 2025 die Abschaffung der Eigenmietwerte genehmigt. Das neue Regime gilt für das Steuerjahr 2029. Bis dahin gilt das derzeitige System. Bei der Abschaffung werden auch Hypothekenzinsen und Unterhaltsabzüge entfernt (mit einigen Ausnahmen für Energiesparmassnahmen). Die Nettoauswirkungen für Gstaad-Besitzer hängen von ihrem Hypothekenniveau und den Wartungsausgaben ab.
2. Vermögenssteuer (Vermögenssteuer)
Die Schweiz besteuert jährlich das Nettovermögen. Der offizielle Wert Ihrer Immobilie ist in Ihrem steuerpflichtigen Vermögen enthalten.
Wie es funktioniert:
- Der amtliche Wert der Immobilie (Amtlicher Wert) wird zu Ihren anderen Vermögenswerten (Bankkonten, Investitionen, sonstiges Eigentum) hinzugefügt.
- Schulden (einschliesslich Ihrer Hypothek) werden abgezogen
- Das Nettovermögen wird zu kantonalen und kommunalen Steuersätzen besteuert
Bern Kantonale Vermögenssteuer:
- Progressive Raten, die mit dem Wohlstandsniveau zunehmen
- Die Rate beginnt niedrig und steigt allmählich an
- Für erhebliches Vermögen (das die meisten Gstaad-Immobilienbesitzer haben) liegt der Grenzzinssatz im Bereich von 0,3 bis 0,5% des Nettovermögens pro Jahr
- Der kommunale Multiplikator der Stadt Saanen (Steuerfuss) gilt zusätzlich zum kantonalen Basistarif
Praktische Auswirkungen für Gstaad-Eigentümer: Wenn Ihre Immobilie einen offiziellen Wert von CHF 5 Millionen hat und Ihre Hypothek CHF 2 Millionen beträgt, erhöht die Immobilie Ihr steuerpflichtiges Vermögen um 3 Millionen Franken. Bei einem kombinierten kantonalen/kommunalen Vermögenssteuersatz von ca. 0,3-0,5% beträgt die der Liegenschaft zuzurechnende jährliche Vermögenssteuer rund 9'000-15'000 CHF.
3. Gemeindeabgaben
Die Gemeinde Saanen (einschliesslich Gstaad) erhebt ihre Steuern als Multiplikator auf die kantonalen Grundsätze. Der kommunale Multiplikator (AnlageKoEffizient) deckt lokale Dienstleistungen ab: Strassen, Schulen, Infrastruktur, Brandbekämpfung und Verwaltung.
Der Saanen-Multiplikator wurde historisch moderat nach Berner Standards, was die beträchtlichen Steuereinnahmen widerspiegelt, die die Gemeinde aus ihrer grossen Basis an hochwertigen Immobilien und pauschale Steuerzahler (ca. 180 Personen).
Hinweis: Wir haben das aktuelle Saanen Anlagekoeffizient 2026 in unseren Quellen nicht bestätigt. Überprüfen Sie dies direkt mit dem Finanzamt der Gemeinde Saanen für genaue Budgetberechnungen.
Steuer auf Zweitwohnungen gegen Hauptwohnsitze
Die steuerliche Behandlung unterscheidet sich je nach Nutzung der Immobilie:
| Faktor | Hauptwohnsitz | Zweites Zuhause (Feiertag) |
|---|---|---|
| Imputierter Mietwert | Besteuert als Einkommen (bis 2029 Abschaffung) | Als Einkommen besteuert |
| Vermögenssteuer | Im Vermögen enthaltenes Eigentum | Im Vermögen enthaltenes Eigentum |
| Hypothekenzinsabzug | Ja (bis 2029 Abschaffung) | Ja |
| Wartungsabzug | Ja (Ist oder Flatrate) | Ja |
| Steuerbefreiung | Erste CHF 800'000 Freistellung in Bern | Keine Befreiung |
| Pauschalbesteuerung | Kann beantragt werden (falls zulässig) | Nicht relevant (Pumpsumme erfordert Hauptwohnsitz) |
Für Zweitwohnungseigentümer, die keine Schweizer Steuerbetreiber sind, hängt die Steuersituation von der Doppelbesteuerungsvereinbarung ihres Heimatlandes mit der Schweiz ab. Die Schweiz besteuert im Allgemeinen das Eigentumseinkommen und das Vermögen, und Ihr Heimatland stellt eine Gutschrift oder Befreiung vor.
Beispiel: Jährliche Steuerbelastung
Szenario: CHF 10m Chalet, Hauptwohnsitz, regelmässig besteuert
| Steuerkomponente | Ungefähre jährliche Höhe |
|---|---|
| Imputierter Mietwert (zur Einkommen addiert, mit Grenzwert besteuert ~35%) | CHF 40'000-60'000 |
| Weniger: Hypothekenzinsabzug (CHF 5 Mio. Hypothek bei ~1,5%) | − CHF 25.000-30.000 |
| Weniger: Wartungspauschale | − CHF 5.000-10.000 |
| Netto-Einkommensteuer aus Immobilien | CHF 10.000-25.000 |
| Vermögenssteuer (Immobilienwert abzüglich Hypothek, ~0,3-0,5%) | CHF 15.000-25.000 |
| Gesamtjahressteuern | CHF 25.000-50.000 |
Wichtig: Dies sind grobe Schätzungen. Ihre tatsächliche Steuer hängt von Ihrem Gesamteinkommen, dem Gesamtvermögen, dem spezifischen Saanen-Multiplikator und Ihrem Hypothekenniveau ab. Ein Schweizer Steuerberater kann Ihre genaue Situation modellieren.
Szenario: CHF 10m Chalet, Pauschalsteuerzahler
Für pauschale Steuerzahler ist die Berechnung anders. Der kalkulierte Mietwert fliesst in die Pauschalbemessungsgrundlage ein (siebenmal der jährliche Mietwert ist eine der drei möglichen Stockwerke), aber die Gesamtsteuerbelastung wird durch die Pauschalbemessung und nicht durch das Hinzufügen einzelner Komponenten bestimmt.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts 2029: Was es bedeutet
Die genehmigte Abschaffung des imputierten Mietwerts ändert die Gleichung ab 2029:
Was geht weg:
- Verzinslicher Mietwert als steuerpflichtiges Einkommen
- Hypothekenzinsabzug (für die meisten Immobilien)
- Instandhaltungskostenabzug (mit Ausnahmen für energiesparende Massnahmen)
Was bleibt:
- Vermögenssteuer auf den Wert der Immobilie
- Beim Verkauf erhebt sich die Steuer
- Kommunale Abgaben
Gewinner und Verlierer:
- Besitzer ohne Hypothek: Gewinnen. Sie verlieren einen bescheidenen Abzug, gewinnen aber dadurch, dass sie keine Steuern mehr auf das imputierte Einkommen zahlen.
- Eigentümer mit grossen Hypotheken: können verlieren. Der Abzug der Hypothekenzinsen verschwindet, während die kalkulierte Einkommensteuer, die sie ausgleicht, ebenfalls geht. Der Nettoeffekt hängt von den spezifischen Zahlen ab.
- Neue Käufer: sind möglicherweise weniger motiviert, eine Hypothek für die Steuereffizienz aufrechtzuerhalten.
Die vollen Auswirkungen für die Gstaad-Eigentümer werden mit der endgültigen Durchführung der Durchführungsgesetzgebung deutlich.
Häufig gestellte Fragen
Was ist der Eigenmietwert? Der kalkulierte Mietwert: Ein als Vermieter bezogenes Einkommen, das auf dem basiert, was Ihre Immobilie als Miete verdienen würde. Sie werden besteuert, als wäre es echtes Einkommen, obwohl Sie kein Geld erhalten. Es wird ab 2029 abgeschafft.
Wie viel Vermögenssteuer zahle ich für meine Gstaad-Immobilie? Der offizielle Wert der Immobilie, abzüglich Ihrer Hypothek, wird zu Ihrem steuerpflichtigen Vermögen hinzugefügt. Bei Berner Kantons-/Munizipal-Raten beträgt dies auf den Nettobetrag jährlich ca. 0,3-0,5%.
Gibt es eine Grundsteuer wie die UK Council Tax oder die US-Grundsteuer? Nicht direkt. Die Schweiz besteuert die Vermögenssteuer (Eigenmietwert) und die Vermögenssteuer, nicht durch eine separate jährliche Vermögensabgabe. Für diese Grundsteuern gilt der kommunale Multiplikator von Saanen.
Wie wirkt sich die Neubewertung von 2020 auf mich aus? Wenn der offizielle Wert Ihrer Immobilie in der Neubewertung 2020 gestiegen ist, hat sich auch Ihr imputierter Mietwert und Ihre Vermögenssteuer zugelegt. Viele Eigentümer des Saanenland sahen infolgedessen höhere Steuerbelastungen.
Kann ich den offiziellen Wert meiner Immobilie ansprechen? Ja. Wenn Sie der Meinung sind, dass die Bewertung zu hoch ist, können Sie sie im Rahmen des kantonalen Bewertungsprozesses herausfordern. Professionelle Hilfe ist ratsam.
Für ein vertrauliches Gespräch über Ihre Suche oder Ihren Verkauf wenden Sie sich an Kontaktieren Sie The Gstaad Collection .
Quellen: