Réponse rapide
Les propriétaires de la région de Gstaad paient des taxes annuelles au niveau fédéral, cantonal (Bern) et municipal (Saanen). Les principaux sont l'impôt sur le revenu sur la valeur locative imputée (Eigenmietwert), l'impôt sur la fortune sur la propriété et les prélèvements municipaux. La valeur locative imputée devrait être supprimée à partir de 2029, ainsi que la plupart des déductions connexes.
Posséder une propriété dans la région de Gstaad, c'est payer des taxes annuelles à trois niveaux : fédéral, cantonal (Bern) et municipal (Saanen). Il ne s'agit pas des coûts ponctuels d'achat (voir le guide du processus d'achat), mais de la charge fiscale annuelle en cours de propriété.
Le système suisse a des caractéristiques qui surprennent les acheteurs internationaux, en particulier la valeur locative imputée (Eigenmietwert), que vous imposez sur les revenus que vous ne recevez jamais.
Les trois taxes annuelles
1. Impôt sur la valeur locative imputée (Eigenmietwert)
Si vous possédez une propriété en Suisse, même si vous y vivez vous-même, vous êtes imposé sur sa "valeur locative imputée". La logique : si vous ne possédiez pas la propriété, vous paieriez un loyer et ce loyer serait le revenu imposable de quelqu'un d'autre. En vivant dans votre propre propriété, vous bénéficiez d'un avantage économique équivalent à ce loyer.
Comment cela est calculé dans le canton de Berne :
- L'Autorité fiscale cantonale attribue une valeur officielle (Amtlicher Wert) à votre propriété
- La valeur locative imputée est dérivée de cette valeur officielle, généralement fixée à environ 60 à 70 % de ce que la propriété rapporterait en tant que loyer du marché.
- Ce revenu imputé est ajouté à votre autre revenu imposable et imposé à votre taux marginal
La réévaluation de 2020 : Canton Bern a procédé à une réévaluation générale des biens en 2020. Pour de nombreuses propriétés du Saanenland, cela a entraîné des augmentations significatives des valeurs officielles et, par conséquent, des valeurs locatives plus élevées et des factures fiscales.
Déductions : Vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien (frais réels ou forfaitaires) de la valeur locative imputée. C'est l'une des raisons pour lesquelles les propriétaires suisses maintiennent des hypothèques même lorsqu'ils peuvent se permettre de les rembourser.
L'abolition de 2029 : Les électeurs suisses ont approuvé la suppression de l'Eigenmietwert le 28 septembre 2025. Le nouveau régime prend effet pour l'année fiscale 2029. Jusque-là, le système actuel s'applique. Une fois abolis, les intérêts hypothécaires et les retenues d'entretien seront également supprimés (à quelques exceptions près pour les mesures d'économie d'énergie). L'impact net pour les propriétaires de Gstaad dépend de leur niveau d'hypothèque et de leurs dépenses d'entretien.
2. Impôt sur la fortune (Vermögenssteuer)
La Suisse taxe la richesse nette annuelle. La valeur officielle de votre propriété est incluse dans votre patrimoine imposable.
Comment ça marche :
- La valeur officielle de la propriété (Amtlicher Wert) est ajoutée à vos autres actifs (comptes bancaires, investissements, autres biens)
- Les dettes (y compris votre hypothèque) sont déduites
- Le patrimoine net est imposé aux taux cantonaux et municipaux
Impôt sur la fortune cantonale de Berne :
- Taux progressifs, augmentant avec le niveau de richesse
- Le taux commence bas et augmente progressivement
- Pour une richesse substantielle (dont la plupart des propriétaires de Gstaad possèdent), le taux marginal est de l'ordre de 0,3 à 0,5 % de la richesse nette annuelle
- Le multiplicateur municipal de Saanen (Steuerfuss) s'applique au-dessus du tarif cantonal de base
Impact pratique pour les propriétaires de Gstaad : Si votre propriété a une valeur officielle de 5 millions de CHF et que votre hypothèque est de CHF 2 millions, la propriété ajoute CHF 3 millions à votre patrimoine imposable. À un taux d'imposition combiné cantonal/municipal d'environ 0,3 à 0,5 %, l'impôt annuel sur la fortune attribuable à la propriété est d'environ CHF 9 000-15 000.
3. Prélèvements municipaux
La municipalité de Saanen (qui comprend Gstaad) perçoit ses taxes en tant que multiplicateur sur les tarifs de base cantonaux. Le multiplicateur municipal (Anlagekoeffizient) couvre les services locaux : routes, écoles, infrastructures, lutte contre les incendies et administration.
Le multiplicateur de Saanen a toujours été modéré selon les normes bernois, reflétant les revenus importants de la taxe foncière que la municipalité perçoit sur sa large base de propriétés de grande valeur et taxpayers lump-sum (environ 180 individus).
Remarque : nous n'avons pas confirmé le Saanen Anlagekoeffizient 2026 actuel dans nos sources. Vérifiez cela auprès du bureau des impôts de Gemeinde Saanen directement pour des calculs de budget précis.
Taxe sur les résidences secondaires et résidences principales
Le traitement fiscal diffère selon la manière dont vous utilisez la propriété :
| Facteur | Résidence principale | Deuxième maison (vacances) |
|---|---|---|
| Valeur locative imputée | Imposable comme revenu (jusqu'en 2029) | Imposé comme un revenu |
| Taxe sur la fortune | Propriété incluse dans la richesse | Propriété incluse dans la richesse |
| Déduction des intérêts hypothécaires | Oui (jusqu'en 2029) | Oui |
| Déduction d'entretien | Oui (tarif réel ou forfaitaire) | Oui |
| Exonération de taxe de transfert | Premier CHF 800 000 exemptés à Berne | Pas d'exemption |
| Fiscalité forfaitaire | Peut postuler (si éligible) | Non pertinent (le montant forfaitaire nécessite la résidence principale) |
Pour les propriétaires d'une résidence secondaire qui ne sont pas des résidents fiscaux suisses, la situation fiscale dépend de la convention de double imposition de leur pays d'origine avec la Suisse. La Suisse taxe généralement le revenu et la richesse de la propriété, et votre pays d'origine accorde un crédit ou une exemption.
Exemple : charge fiscale annuelle
Scénario : CHF 10m Chalet, résidence principale, régulièrement taxée
| Composante fiscale | Montant approximatif annuel |
|---|---|
| Valeur locative imputée (ajouté au revenu, taxé au taux marginal ~35%) | CHF 40 000-60 000 |
| Moins : Déduction d'intérêts hypothécaires (ChF 5M hypothécaire à ~1,5%) | −CHF 25 000-30 000 |
| Moins : Déduction forfaitaire d'entretien | −000-10 000 CHF |
| Impôt net sur les biens | CHF 10 000-25 000 |
| Impôt sur la fortune (valeur de propriété moins hypothécaire, ~0,3-0,5%) | CHF 15 000-25 000 |
| Total annuel lié à la propriété | CHF 25 000-50 000 |
Important : Il s'agit d'estimations approximatives. Votre impôt réel dépend de votre revenu total, de votre richesse totale, du multiplicateur spécifique de Saanen et de votre niveau de prêt hypothécaire. Un conseiller fiscal suisse peut modéliser votre situation précise.
Scénario : CHF 10m Chalet, contribuable forfaitaire
Pour les les contribuables forfaitaires, le calcul est différent. La valeur locative imputée alimente la base forfaitaire (sept fois la valeur locative annuelle est l'un des trois étages possibles), mais la charge fiscale globale est déterminée par l'évaluation forfaitaire, et non par l'ajout de composants individuels.
L'abolition d'Eigenmietwert 2029: ce que cela signifie
L'abolition approuvée de la valeur locative imputée modifie l'équation de 2029 :
Ce qui se passe :
- Valeur locative imputée en revenu imposable
- Déduction d'intérêts hypothécaires (pour la plupart des propriétés)
- Déduction des coûts de maintenance (à l'exception des mesures d'économie d'énergie)
Ce qui reste :
- Impôt de fortune sur la valeur de la propriété
- Property gains tax when selling
- Prélèvements municipaux
Gagnants et perdants :
- Propriétaires sans hypothèque : GAGNER. Ils perdent une déduction modeste mais gagnent en ne payant plus d'impôt sur le revenu imputé.
- Les propriétaires ayant des hypothèques importantes : peuvent perdre. La déduction d'intérêts hypothécaires disparaît, tandis que la taxe sur les revenus imputés qui la contrebalance également. L'effet net dépend des nombres spécifiques.
- Nouveaux acheteurs : peuvent être moins incités à maintenir une hypothèque pour une efficacité fiscale.
L'impact total pour les propriétaires de Gstaad deviendra clair à mesure que la législation d'application sera finalisée.
Foire aux questions
Qu'est-ce que l'Eigenmietwert ? La valeur locative imputée : un revenu réputé basé sur ce que votre propriété gagnerait en location. Vous y êtes imposé comme s'il s'agissait d'un revenu réel, même si vous ne recevez pas d'argent comptant. Il est supprimé depuis 2029.
Combien d'impôt sur la fortune dois-je payer sur ma propriété Gstaad ? La valeur officielle de la propriété, moins votre hypothèque, est ajoutée à votre richesse imposable. Aux taux cantonaux/municipaux de Berne, il s'agit d'environ 0,3 à 0,5 % par an sur le montant net.
Y a-t-il une taxe foncière comme la taxe de séjour britannique ou la taxe foncière américaine pas directement. La Suisse taxe les biens par le biais de l'impôt sur le revenu (Eigenmietwert) et de l'impôt sur la fortune, et non par le biais d'un prélèvement annuel distinct sur les biens. Le multiplicateur municipal de Saanen s'applique à ces taxes de base.
Comment la réévaluation 2020 m'affecte-t-elle ? Si la valeur officielle de votre propriété a augmenté lors de la réévaluation de 2020, votre valeur locative imputée et votre assiette de la taxe de fortune ont également augmenté. En conséquence, de nombreux propriétaires de Saanenland ont vu des factures fiscales plus élevées.
Puis-je faire appel de la valeur officielle de ma propriété ? Oui. Si vous pensez que l'évaluation est trop élevée, vous pouvez la contester grâce au processus d'évaluation cantonale. Une aide professionnelle est conseillée.
Pour une conversation confidentielle sur votre recherche ou votre vente, contactez The Gstaad Collection.
Sources :