Lorsque vous achetez une propriété en Suisse, le prix d'achat n'est pas le chiffre définitif. Les coûts de transaction ajoutent environ 2 à 2,5 % en tête de canton de Berne. C'est inférieur à celui de nombreux pays (le Royaume-Uni, la France et l'Espagne facturent tous plus), mais cela représente toujours une somme importante aux niveaux de prix Gstaad.
Ce guide décompose tous les coûts.
Le rôle du notaire
En Suisse, le notaire est un élément central de chaque transaction immobilière. Ce n'est pas comme le système britannique (où un avocat agit pour chaque partie) ou le système américain (où une société de titres gère la fermeture).
Le notaire suisse est :
- Neutre. Ils n'agissent pas pour l'acheteur ou le vendeur. Ils sont un fonctionnaire public (à Canton de Berne, notaire agréé avec un statut quasi judiciaire).
- Obligatoire. Le droit suisse exige que tous les transferts de biens soient authentifiés par un notaire. Vous ne pouvez pas acheter une propriété sans un.
- Responsable de : rédiger le contrat d'achat (Kaufvertrag), vérifier l'identité et la capacité juridique des parties, vérifier le registre foncier, assurer la conformité Lex Koller (pour les acheteurs étrangers), enregistrer le transfert et détenir les dépôts en dépôt.
Choisir un notaire
À Canton de Berne, vous êtes libre de choisir votre notaire. L'acheteur sélectionne (et paie) traditionnellement le notaire. Cependant, en pratique :
- L'agent ou le conseiller du vendeur peut suggérer un notaire avec lequel il a déjà travaillé
- Pour les acheteurs étrangers, il vaut la peine de choisir un notaire qui parle votre langue et qui est expérimenté avec les transactions Lex Koller
- Les frais du notaire sont réglementés par le tarif cantonal, de sorte que le coût est similaire, quel que soit le notaire que vous choisissez
La répartition des coûts
1. Frais de notaire
Les honoraires du notaire couvrent la rédaction du contrat, la réalisation de la transaction et l'enregistrement du transfert. À Canton de Berne, les frais sont réglementés par un tarif cantonal et sont basés sur le prix d'achat.
| Prix d'achat | Frais de notaire approximatifs | En pourcentage |
|---|---|---|
| CHF 2 000 000 | CHF 8 000-12 000 | ~0,4-0,6 % |
| CHF 5 000 000 | CHF 18 000-25 000 | ~0,4-0,5 % |
| 10 000 000 CHF | CHF 30 000-45 000 | ~0,3-0,45 % |
| CHF 20 000 000 | CHF 50 000-75 000 | ~0,25-0,4 % |
Les frais sont dégressifs : le pourcentage diminue à mesure que le prix d'achat augmente. Au niveau des prix Gstaad, les frais de notaire se situent généralement entre 0,3 et 0,5 % du prix d'achat.
Qui paie : l'acheteur, sauf accord contraire.
2. Taxe de transfert (Handänderungssteuer)
Canton de Berne prélève une taxe de transfert sur chaque achat de propriété. Il s'agit du coût de transaction unique le plus important.
- Taux : 1,8 % du prix d'achat
- Exemption de résidence principale : Le premier CHF 800 000 du prix d'achat est exonéré de la taxe de transfert si la propriété est votre résidence principale
- Qui paie : l'acheteur, par la loi (le vendeur est conjointement responsable s'il n'est pas payé). Une scission différente peut être convenue dans le contrat.
| Prix d'achat | Taxe de transfert (maison de vacances) | Taxe de transfert (résidence principale) |
|---|---|---|
| CHF 2 000 000 | CHF 36 000 | CHF 21 600 |
| CHF 5 000 000 | CHF 90 000 | CHF 75 600 |
| 10 000 000 CHF | CHF 180 000 | CHF 165 600 |
| CHF 20 000 000 | CHF 360 000 | CHF 345 600 |
Le taux de 1,8 % et l'exemption de 800 000 CHF sont confirmés par le Administration fiscale cantonale de Berne. L'exemption s'applique uniquement à certaines conditions, alors confirmez votre cas auprès du notaire.
3. Frais d'enregistrement foncier (Grundbuchgebühren)
Le registre foncier (Grundbuch) facture des frais pour l'enregistrement du changement de propriété.
- Taux : environ 0,1 % du prix d'achat
- Qui paie : l'acheteur, par la loi (le vendeur est conjointement responsable s'il n'est pas payé). Une scission différente peut être convenue dans le contrat.
Sur un achat de 10 millions de CHF, ce chiffre est d'environ 10 000 CHF.
4. Inscription hypothécaire (Schuldbriefgebühr)
Si vous financez l'achat, la note hypothécaire (Schuldbrief) doit être enregistrée dans le registre foncier. Il existe deux types :
- Papier-Schuldbrief (papier) : Un document physique. Frais d'enregistrement Environ 0,1 à 0,2 % du montant de l'hypothèque.
- Registre-Schuldbrief (électronique) : Enregistré par voie électronique. Frais similaires.
Si le vendeur a déjà un Schuldbrief enregistré sur la propriété (de son hypothèque), il peut parfois vous être transféré, ce qui permet d'économiser le coût de création d'un nouveau.
Sur une hypothèque de 6 millions de CHF, les frais d'inscription de Schuldbrief sont d'environ 6 000 à 12 000 CHF.
5. Commission des agents
En Suisse, le vendeur paie traditionnellement la commission de l'agent. Cependant, les pratiques varient :
- Agent du vendeur : 2 à 3 % du prix d'achat, payé par le vendeur
- Agent de l'acheteur : Si vous engagez un conseiller distinct pour représenter vos intérêts, leurs frais sont négociés séparément et payés par vous.
- Double agence : Certains agents représentent les deux parties. Les structures de frais varient.
En tant qu'acheteur, vous ne pouvez pas payer directement une commission d'agent. Mais il est intégré au prix du vendeur, ce qui affecte indirectement le prix d'achat.
Total des coûts de transaction : exemples travaillés
Exemple 1 : appartement de 5 millions de francs, maison de vacances, financée
| Coût | Montant |
|---|---|
| Frais de notaire | CHF 20 000 |
| Taxe de transfert (1,8%) | CHF 90 000 |
| Registre foncier | CHF 5 000 |
| Immatriculation hypothécaire (Mortgage CHF 3M) | CHF 4 500 |
| Total | ~CHF 119 500 (2,4 %) |
Exemple 2 : chalet CHF 12m, résidence principale, achat en espèces
| Coût | Montant |
|---|---|
| Frais de notaire | CHF 40 000 |
| Taxe de transfert (1,8 %, moins 800 000 CHF) | CHF 201 600 |
| Registre foncier | CHF 12 000 |
| Total | ~CHF 254 000 (2,1 %) |
Exemple 3 : chalet trophée CHF 25m, résidence principale, financée
| Coût | Montant |
|---|---|
| Frais de notaire | CHF 65 000 |
| Taxe de transfert (1,8 %, moins 800 000 CHF) | CHF 435 600 |
| Registre foncier | CHF 25 000 |
| Immatriculation hypothécaire (CHF 12M Hypothèque) | CHF 18 000 |
| Total | ~CHF 544 000 (2,2 %) |
Comparaison avec d'autres pays
| De campagne | Frais de transaction typiques (acheteur) |
|---|---|
| Suisse (Bern) | ~2-2,5 % |
| France | 7-8% (droits de mutation + notaire) |
| Royaume-Uni (Angleterre) | 5-12% (droit de timbre sur 2 millions de livres sterling) |
| Espagne | 8-11% (ITP + notaire + registre) |
| Italie | 3-10% (selon le statut d'acheteur) |
| Autriche | 3,5 à 4 % (Grunderwerbsteuer + inscription) |
Les coûts de transaction de la Suisse sont parmi les plus bas d'Europe pour la propriété Prime. C'est l'un des avantages sous-estimés de l'achat sur le marché suisse.
Le processus de clôture
Ligne du temps
| Étape | Durée typique |
|---|---|
| Offre acceptée au contrat de réservation | 1 à 2 semaines |
| Réservation au Notaire | 4-8 semaines |
| Notariat (signature du contrat) | 1 à 2 heures |
| Inscription au registre foncier | 1 à 2 semaines après le notaire |
| Remise des clés | Sur ou peu de temps après l'inscription |
Que se passe-t-il chez le notaire
La nomination du notaire est la clôture officielle. Les deux parties (ou leurs représentants autorisés) y assistent.
- Vérification de l'identité.Passeports, permis ou ID.
- Lecture du contrat. Le notaire lit tout le contrat à haute voix (obligatoire par la loi). Cela peut prendre 30 à 60 minutes pour une transaction complexe.
- Explication. Le notaire explique les termes, conditions et implications juridiques clés.
- Questions. Les deux parties peuvent poser des questions. Le notaire répond de manière neutre.
- Signature. Les deux parties signent. Le notaire s'authentifie.
- Paiement. Le prix d'achat est généralement transféré sur le compte séquestre du notaire avant ou lors du rendez-vous. Le notaire le libère au vendeur après son inscription.
- Inscription. Le notaire soumet le transfert au registre foncier.
Si vous ne pouvez pas assister
Vous pouvez accorder une procuration (Vollmacht) à un représentant (votre avocat, votre conseiller ou une autre personne de confiance) pour signer en votre nom. La procuration doit être notariée.
Foire aux questions
Combien coûte les frais de notaire en Suisse ? À Canton de Berne, environ 0,3 à 0,5 % du prix d'achat. Sur une propriété de 10 millions de CHF, attendez-vous à 30 000 à 45 000 CHF.
Qu'est-ce que la Handänderungssteuer ? La taxe de transfert de propriété à Canton Berne : 1,8 % du prix d'achat, dû par l'acheteur. Dans certaines conditions, les acheteurs de résidence primaire peuvent avoir les premiers CHF 800 000 exemptés.
Puis-je négocier des frais de notaire ? Les frais de notaire à Canton de Berne sont réglementés par le tarif cantonal. Les négociations sont limitées, bien que des transactions complexes puissent entraîner des frais plus élevés et des frais simples peuvent être à l'extrémité inférieure de l'échelle.
Ai-je besoin de mon propre avocat ainsi que du notaire ? Le notaire est neutre. Si vous voulez quelqu'un qui conseille uniquement dans votre intérêt, il est conseillé d'engager un avocat indépendant suisse pour revoir le contrat avant la nomination par notaire, en particulier pour les acheteurs étrangers.
Quand dois-je payer ? Le prix d'achat est généralement versé sur le compte séquestre du notaire avant ou lors du rendez-vous du notaire. Les frais de transaction (frais de notaire, taxe de transfert, frais de registre) sont facturés séparément, généralement dans les semaines suivant la clôture.
Pour une conversation confidentielle sur votre recherche ou votre vente, contactez The Gstaad Collection.
Sources :