Réponse rapide
Oui, les étrangers peuvent acheter une propriété en Suisse, mais Lex Koller limite les non-résidents. Sans permis de séjour suisse, vous avez besoin d'une autorisation, vous ne pouvez acheter qu'une maison de vacances dans une zone touristique désignée dans le quota cantonal et, dans la plupart des cas, ne peut pas acheter un chalet détaché. Les titulaires d'un permis B de l'UE/AELE peuvent acheter leur résidence principale et les détenteurs de permis C achètent gratuitement, comme les citoyens suisses.
Oui, les étrangers peuvent acheter une propriété en Suisse, mais avec des restrictions importantes. Le Lex Koller (officiellement la loi fédérale sur l'acquisition de biens immobiliers par des personnes à l'étranger, ANAG) contrôle quand et comment les ressortissants non suisses peuvent acheter une propriété résidentielle. Que vous ayez besoin d'une autorisation dépend de votre nationalité, de votre permis de séjour et du type de propriété que vous souhaitez acheter.
Il s'agit de la législation la plus importante pour tout acheteur international qui envisage une propriété à Gstaad ou ailleurs en Suisse. Nous l'expliquons à presque tous les nouveaux clients.
À qui la lex Koller s'applique-t-elle
La loi trace des lignes nettes en fonction de la nationalité et du statut de résidence :
Les acheteurs qui n'ont pas besoin d'autorisation Lex Koller
- Suisses Achat partout en Suisse
- Les ressortissants de l'UE/AELE avec un permis B (résidence temporaire) achètent une résidence principale dans laquelle ils vivront
- L'UE/AELE avec un permis C (résidence permanente) achetant une propriété, traitée de la même manière que les citoyens suisses
- Ressortissants de pays tiers avec un permis C Achat de toute propriété, traitée de la même manière que les citoyens suisses
- Acheteur Achat d'un bien immobilier commercial pour une utilisation commerciale authentique (pas d'investissement pur)
Les acheteurs qui ont besoin d'une autorisation Lex Koller
- Étrangers non résidents (pas de permis de séjour suisse) Achat de toute propriété résidentielle
- Titulaires d'un permis B-UE/AELE Achat d'une résidence secondaire ou d'un immeuble de placement (et non de leur résidence principale)
- Titulaires d'un permis de pays tiers Achat d'autre chose qu'une résidence principale dans laquelle ils vivront
- Entreprises étrangères Achat d'un bien immobilier résidentiel
L'impact pratique pour les acheteurs de Gstaad
La plupart des acheteurs internationaux intéressés par Gstaad appartiennent à l'une des deux catégories :
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Non-résidents qui souhaitent une maison de vacances : Vous avez besoin d'une autorisation Lex Koller. Vous êtes limité à acheter dans des zones touristiques désignées, sous réserve de quotas cantonaux et limités dans le type de propriété que vous pouvez acheter (pas de chalets détachés dans la plupart des cas).
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Résidents avec un permis B ou C : Si vous avez un permis C, vous pouvez acheter librement. Si vous avez un permis B, vous pouvez acheter une résidence principale sans autorisation. Une résidence secondaire nécessite toujours une autorisation.
Le système de quotas
La Suisse gère un quota national d'environ 1 500 autorisations par an pour les achats de maisons de vacances par des étrangers. Ce quota est divisé entre les cantons. Chaque canton distribue sa part aux municipalités admissibles et chaque municipalité gère sa propre allocation.
Le canton de Berne, où se trouve Gstaad (municipal de Saanen), reçoit une partie de ce quota national. L'Autorité cantonale de Berne examine et approuve les demandes.
Points clés du quota :
- Le quota est resté largement inchangé pendant des années et est largement sursouscrit
- Les autorisations sont accordées par propriété, et non par acheteur
- Le temps de traitement varie mais prend généralement 4 à 8 semaines
- Une autorisation est interrompue si l'achat n'est pas effectué dans un délai défini
- Il n'y a aucune garantie de recevoir une autorisation, même si vous répondez à tous les critères
Ce que les étrangers ne peuvent pas acheter
Les restrictions vont au-delà du simple besoin d'autorisation. Même avec une autorisation, les acheteurs étrangers non résidents sont confrontés à des interdictions spécifiques :
Chalets détachés
Dans la majeure partie de la Suisse, y compris Gstaad, les étrangers non-résidents ne peuvent pas acheter des chalets autonomes (détachés). Il s'agit de la restriction la plus percutante pour les acheteurs qui recherchent le Saanenland, où une grande partie du stock principal est détachée.
Les alternatives : les appartements, les appartements en duplex et les chalets attenants (partie d'un immeuble à plusieurs logements) sont généralement disponibles pour les acheteurs étrangers avec l'autorisation appropriée.
Limites de taille
Les achats autorisés pour les maisons de vacances sont généralement plafonnés à une surface net de 200 m² et à une taille de 1 000 m². Ces limites peuvent varier selon le canton et peuvent être annulées dans des circonstances spécifiques.
Capsules de propriété étrangère
Dans les immeubles d'habitation, un maximum de 50 % des unités peut appartenir à des acheteurs sous contrôle étranger dans de nombreux cantons. Cela signifie que tous les appartements disponibles dans un immeuble souhaitable ne seront pas achetés par un étranger non résident.
Temps de revente
Dans plusieurs cantons (notamment Valais), les acheteurs étrangers doivent détenir une propriété pendant une période minimale avant de revendre. Le canton de Berne est plus flexible sur ce point, sans période de détention obligatoire pour la revente. C'est un avantage d'acheter à Gstaad plutôt que Verbier.
Exemptions et solutions de contournement
Il existe des chemins légitimes autour de certaines restrictions :
Obtenir un permis C
Avec un permis C (résidence permanente), vous êtes traité de la même manière qu'un citoyen suisse. Pour les ressortissants de l'UE/AELE, cela devient généralement disponible après 5 ans de résidence continue (ou 3 ans pour les conjoints de ressortissants suisses). Pour les ressortissants de pays tiers, le calendrier est généralement de 10 ans.
Acheter comme résidence principale avec un permis B
Les titulaires d'un permis B de l'UE/AELE peuvent acheter une résidence principale sans autorisation Lex Koller. Cela signifie que le passage à Gstaad à temps plein ouvre l'ensemble du marché, y compris les chalets détachés.
Achat par l'intermédiaire d'un conjoint résident en Suisse
Si un conjoint détient un permis C ou est suisse, le couple peut acheter sans restriction Lex Koller, car la propriété est acquise par ou conjointement avec une personne non soumise à la loi.
Propriété commerciale
L'immobilier commercial authentique, comme un hôtel ou un établissement d'affaires, se situe entièrement à l'extérieur de Lex Koller. Cependant, l'achat doit être destiné à un usage commercial authentique, et non à une propriété résidentielle déguisée en commerciale.
Proposition de serrage (2026)
Le Conseil fédéral a proposé des modifications importantes à Lex Koller, avec une période de consultation qui s'est terminée en juillet 2026. Les principales propositions comprennent :
- Amplement des restrictions pour les ressortissants de pays tiers qui achètent des résidences principales : Actuellement, les titulaires de permis de pays tiers peuvent acheter une résidence principale. La proposition nécessiterait une autorisation même pour cela.
- Exigence de vente obligatoire : Les acheteurs de l'extérieur de l'UE/AELE qui quittent la Suisse devraient vendre leur propriété dans un délai de deux ans.
- Restrictions de propriété commerciale : Les achats purs d'investissement de propriété commerciale par des étrangers nécessiteraient une autorisation.
- Sociétés immobilières cotées : Les actions des sociétés immobilières cotées pourraient être placées sous le régime d'autorisation.
Ces propositions ne sont pas encore légales. Ils nécessitent une approbation parlementaire et pourraient être modifiés ou rejetés. Nous surveillons le processus et mettrons à jour cette page au fur et à mesure des développements. Pour connaître l'état actuel, consultez le Communications officielles du Conseil fédéral.
Si vous envisagez un achat, les règles actuelles s'appliquent toujours. Cependant, il convient de comprendre que la direction du déplacement est dirigée vers des restrictions plus strictes, et non vers des restrictions plus lâches.
Le processus Lex Koller en pratique
Pour un étranger non résident qui achète une maison de vacances à Gstaad, les étapes pratiques sont les suivantes :
- Trouver une propriété qui est admissible (appartement ou propriété attachée, dans les limites de taille)
- Vérifier le plafond de propriété étrangère dans le bâtiment (votre notaire ou conseiller le fait)
- Soumettre une application Lex Koller à l'Autorité d'autorisation de Canton de Berne, par l'intermédiaire du notaire
- Attendez l'approbation (généralement 4 à 8 semaines)
- Compléter l'achat chez le notaire une fois autorisé
L'application nécessite une documentation de l'identité de l'acheteur, des ressources financières et des détails de la propriété. Le notaire gère la paperasse, mais votre conseiller doit être impliqué dans la structure correcte de l'application.
Nous avons guidé de nombreux clients internationaux à travers ce processus. L'étape critique consiste à choisir la bonne propriété en premier lieu : une qui se qualifie sous Lex Koller, se situe dans le cadre d'un quota disponible et répond à vos besoins. Un mauvais choix de biens peut signifier une demande rejetée et des mois de temps perdu.
Lex Koller et Gstaad en particulier
Le marché de Gstaad a des caractéristiques spécifiques de Lex Koller :
- Demande élevée, quota limité : L'allocation de quotas de la municipalité de Saanen est faible par rapport à la demande, donc le moment est important
- La restriction des chalets détachées mord durement : La plupart des actions les plus souhaitables de Gstaad sont détachées et interdites aux étrangers non résidents
- Le stock d'appartements est compétitif : Parce que les appartements sont accessibles aux acheteurs étrangers, la concurrence pour les meilleures unités est intense
- Avantage hors marché : Les propriétés vendues via des réseaux privés peuvent être plus susceptibles d'avoir une disponibilité de quotas, car la transaction peut être programmée pour le cycle de quota
Foire aux questions
Puis-je acheter un chalet à Gstaad en tant qu'étranger non résident ? Vous pouvez acheter un appartement ou un chalet attaché avec l'autorisation Lex Koller. Vous ne pouvez pas acheter un chalet détaché (autonome) en tant que non-résident. Pour accéder aux chalets détachés, vous devez devenir un résident suisse (permis B ou C).
Combien de temps prend l'autorisation de Lex Koller ? En règle générale, 4 à 8 semaines entre la demande et la décision, cela peut prendre plus de temps si le quota est entièrement alloué pour la période en cours.
Lex Koller est-il supprimé ? Les propositions du Conseil fédéral pour 2026 prolongeraient davantage les restrictions. L'abolition n'est pas à l'étude.
Lex Koller s'applique-t-il également à tous les cantons suisses ? La loi fédérale s'applique à l'échelle nationale, mais les cantons administrent le quota et peuvent imposer des conditions supplémentaires. Les règles de Canton Berne diffèrent du Valais (où Verbier est) à plusieurs égards, notamment que Berne n'impose pas de période de détention obligatoire pour la revente.
Que se passe-t-il si j'achète sans autorisation ? La transaction serait annulée. Le notaire est chargé de s'assurer de la conformité de Lex Koller, donc dans la pratique, cela ne devrait pas se produire. Un achat non autorisé peut être déroulé par les autorités.
Puis-je faire appel à une entreprise suisse pour acheter une propriété et éviter Lex Koller ? Ceci est spécifiquement conçu pour empêcher le contournement.
Pour une conversation confidentielle sur votre recherche ou votre vente, contactez The Gstaad Collection.
Sources :